Salg af sommerhus og SKAT

Værd at vide når du skal sælge dit sommerhus

Når du sælger dit sommerhus, er der en række skatteretlige regler, som du skal være opmærksom på. Det kan være svært at holde styr på de mange og komplicerede regler, og derfor har vi samlet den vigtigste information til dig lige her.

Læs med nedenunder, for at blive klogere på beskatningsreglerne ved salg af sommerhuse og ubebyggede sommerhusgrunde. Kontakt vores team af specialiserede boligadvokater på 70 10 13 30 eller udfyld kontaktformularen på siden herunder.

Parcelhusreglen og sommerhusreglen

Når du sælger fast ejendom, – hvad enten det er en helårsbolig eller et sommerhus – reguleres de skatteretlige problematikker i ejendomsavancebeskatningsloven (forkortet EBL). Udgangspunktet findes i lovens § 1, stk. 1, der bestemmer, at fortjeneste ved salg af fast ejendom henregnes til den skattepligtige indkomst. Det betyder, at hvis du opnår en fortjeneste, når du sælger din faste ejendom, vil denne som udgangspunkt være skattepligtig.

Denne hovedregel er dog ikke uden undtagelser. Du er måske bekendt med de to regler, som i daglig tale er kendt som “parcelhusreglen” og “sommerhusreglen“? Disse to regler findes i EBL § 8 stk. 1 og stk. 2, og giver dig mulighed for i visse tilfælde at sælge din helårsbolig eller dit sommerhus skattefrit. Denne undtagelse er dog betinget af, at du opfylder en række betingelser.

Man skal i øvrigt være opmærksom på, at ejendomsavancebeskatningsloven sondrer mellem grunde med sommerhuse og ubebyggede sommerhusgrunde. Det skyldes, at ejendomsavancebeskatningsloven finder anvendelse på salg af fast ejendom. Da en ubebygget grund ikke udgør nogen fast ejendom, er disse ikke omfattet af loven. Derfor vil fortjeneste ved salg af en sommerhusgrund som udgangspunkt altid være skattepligtig.

Er du i tvivl om beskatningsreglerne for salg af sommerhus?

Som nævnt ovenfor er udgangspunktet, at al fortjeneste fra salg af fast ejendom er en skattepligt indkomst. Undtagelsen hertil, der findes i EBL § 8, stk. 2, hvor følgende betingelser gælder:

  1. Ejendommen skal have tjent som fritidsbolig for ejeren eller dennes husstand
  2. Ejendommens grundareal er mindre end 1.400 m2, medmindre:
  • grunden fra ejendommen ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse eller
  • udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse på mere end 20 procent

Betingelserne kan virke ret indviklede, og derfor har vi uddybet dem nedenfor:

Ejendommen skal tjene til fritidsbolig for ejeren eller dennes husstand

Det afgørende er først og fremmest, om du eller andre fra din husstand har benyttet sommerhuset som fritidsbolig i hele eller dele af ejertiden.

Det er ikke en betingelse, at sommerhuset på salgstidspunktet benyttes til fritidsformål, men derimod om boligen har karakter af en fritidsbolig, der kan anvendes til fritidsformål. Der bliver ofte lagt vægt på fritidsboligens faktiske indretning, samt muligheden for egentligt ophold.

Praksis har f.eks. vist, at små fiskehuse og lignende ikke altid opfylder betingelsen.

Har ejendommen tidligere været anvendt til fritidsformål, men senere skiftet karakter til erhverv eller helårsbolig, så vil ejendommen ikke længere opfylde betingelsen for skattefri fortjeneste ved salg. Det er muligt at ændre dette, ved at ændre ejendommens anvendelsesformål til fritidsbolig igen.

Grunden skal være mindre end 1.400 m2

Som nævnt ovenfor, er det som udgangspunkt et krav, at grunden er mindre end de 1.400 kvadratmeter. Det vil sige, at sommerhusgrunden maksimalt må udgøre 1.399 m2.

Kvadratmeterkravet er dog ikke uden undtagelser. Hvis enten en del af grunden ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse, eller hvis en sådan udstykning vil medføre værdiforringelse på mere end 20 procent, har du alligevel mulighed for at sælge dit sommerhus skattefrit.

Størrelsen på din sommerhusgrund er derfor meget relevant i vurderingen af, om du skal betalte skat af en eventuel fortjeneste ved salg.

Hvordan ved jeg, om min ejendom kan udstykkes?

Er din grund over 1.399 m2, men mener du at en del af grunden ikke kan udstykkes? Før der kan ske fritagelse fra beskatning ud fra denne undtagelse, skal du indhente en erklæring fra den kommune grunden er beliggende i. Kommunalbestyrelsen vil efter anmodning afgive erklæring om, hvorvidt udstykning af en del af din grund er muligt eller ej.

Hvordan ved jeg, om udstykningen medfører en værdiforringelse?

Hvis grunden kan udstykkes, men det vil medføre en værdigforringelse på mere end 20 procent, kan du ligeledes anmode om en erklæring herom. Erklæringen udfærdiges af Vurderingsstyrelsen, der foretager en skønsmæssig vurdering.

Helårsbolig, som anvendes som fritidshus

Det er muligt at købe en fast ejendom der umiddelbart kategoriseres som en helårsbolig, og stadig sælge den skattefrit efter “sommerhusreglen”. Det er dog en forudsætning, at boligen blev anskaffet som fritidsbolig og faktisk anvendes som fritidsbolig. Det er dig, som ejer af fritidsboligen, der har bevisbyrden for dette.

Ved helårsbolig forstås normalt en lejlighed eller en- og tofamilieshuse.

Boliger erhvervet ved arv

Hvis du har erhvervet en fast ejendom ved arv, vil der stadig være mulighed for at sælge boligen uden at blive skattepligtig af fortjenesten. I den forbindelse er det dog vigtigt at være opmærksom på, at du som arving selv skal opfylde betingelserne i sommerhusreglen. Det er altså ikke tilstrækkeligt, at afdøde opfyldte betingelserne.

Idet man ved arv ikke erhverver ejendommen med fritidsformål for øje, da man jo bliver ejeren af ejendommen. Der er derfor en særlig skærpet bevisbyrde for, at erhvervelse af ejendommen faktisk sker med intentionen om at benytte den som fritidsbolig.

Opfylder du betingelserne?

Er du i tvivl om, hvorvidt du opfylder betingelserne i sommerhusreglen? Det kan være vanskeligt at vurdere, men Husadvokatens dygtige advokater står klar til at hjælpe dig. Vi tilbyder en gratis vurdering af din sag. Udfyld kontaktformularen her på siden, så hører du fra os.

Regler for beskatning ved salg af ubebygget sommerhusgrund

Anvendelse af “sommerhusreglen” forudsætter, at der ligger en bygning på grunden, der er egnet til fritidsformål. En eventuel fortjeneste ved salg af en ubebygget sommerhusgrund, vil derfor ikke kunne fritages efter “sommerhusreglen”.

Dette gælder også, selvom grunden i sig selv må antages at være anvendt til fritidsformål. Det er fastlagt i praksis i LSRM 1994, 126 LSR. I denne sag fastslog landsskatteretten, at “sommerhusreglen” ikke fandt anvendelse, på trods af, at den ubebyggede grund anvendtes til fritidsformål ved overnatning i telt.

Hvad kan Husadvokaten tilbyde dig?

Skal du sælge dit sommerhus? Lad Husadvokaten være din boligadvokat, så du får solgt din fritidsbolig med hjælp fra juridiske eksperter.

Bolighandler er komplicerede – også selvom der er tale om et sommerhus. Der er mange juridiske forhold, der skal tages stilling til, men vores boligadvokater kan hjælpe dig med at bevare overblikket. Vores boligadvokater sikrer, at du ikke får nogle ubehagelige oplevelser. Vi holder styr på sagens juridiske dokumenter, står for kommunikation med køber eller dennes repræsentant. Vi er din samarbejdspartner gennem hele processen, og vi mener derfor altid, at en boligadvokat er godt givet ud.

Husadvokaten udgør en fast del af Advokatgruppens juridiske team. Vi er et full service advokatkontor med tre kontorer i Jylland – men vi tilbyder landsdækkende service og bistår dig uanset hvor i landet, du befinder dig.

Vores advokater er eksperter inden for lang række juridiske specialer, herunder køb og salg af fast ejendom. Med vores mange års erfaring og ekspertise, står vi klar til at hjælpe dig allerede i dag.

Har du brug for hjælp til en anden boligtype?

Vi har erfaring med mange forskellige boligtyper – ikke kun sommerhuse. Her kan du læse mere om hvilke boligtyper.

Kontakt os i dag

Vi har en vejledende prisliste, men vi anbefaler at du ringer og får vurderet din sag.

Du er altid velkommen til at kontakte os for at få en vurdering af din sag. Den første, indledende samtale er altid gratis. Kontakt os på tlf.: 70 10 13 30, eller udfyld kontaktformularen her på siden.