Salg af sommerhus og SKAT

Værd at vide når du skal sælge dit sommerhus

Når du sælger dit sommerhus, er der en række skatteretlige regler, som du skal være opmærksom på. Det kan være svært at holde styr på de mange og komplicerede regler. Vi har derfor samlet den vigtigste information til dig lige her. Læs med nedenunder, for at blive klogere på beskatningsreglerne ved salg af sommerhuse og ubebyggede sommerhusgrunde.

Når du sælger fast ejendom – hvad enten det er en helårsbolig eller sommerhus – så reguleres de skatteretlige problematikker i ejendomsavancebeskatningsloven. Udgangspunktet findes i lovens § 1, stk. 1, hvorefter fortjeneste ved salg af fast ejendom henregnes til den skattepligtige indkomst. Det betyder, at hvis du opnår en fortjeneste, når du sælger din faste ejendom, vil denne som udgangspunkt være skattepligtig.

Parcelhusreglen og sommerhusreglen

Denne hovedregel er dog ikke uden undtagelser. Du er måske bekendt med de to regler, som i daglig tale er kendt som “parcelhusreglen” og “sommerhusreglen“? Disse to regler findes i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1 og stk. 2, og giver dig mulighed for i visse tilfælde at sælge din helårsbolig eller dit sommerhus skattefrit. Skattefriheden er dog betinget af, at du opfylder en række betingelserne.

Det er derfor ikke givet, at du kan sælge dit sommerhus uden at blive beskattet af en eventuel fortjeneste. Man skal i øvrigt være opmærksom på, at ejendomsavancebeskatningsloven sondrer mellem grunde med sommerhuse og ubebyggede sommerhusgrunde. Det skyldes, at ejendomsavancebeskatningsloven finder anvendelse på salg af fast ejendom. Da en ubebygget grund ikke udgør nogen fast ejendom, er disse ikke omfattet af loven. Derfor vil fortjeneste ved salg af en sommerhusgrund som udgangspunkt altid være skattepligtig.

Skal du sælge dit sommerhus? Og vil du vide, om du opfylder betingelserne for skattefriheden, så læs med nedenfor.

Er du i tvivl om beskatningsreglerne for salg af sommerhus?

Som nævnt ovenfor, er udgangspunktet en fortjeneste fra salg af fast ejendom en skattepligt indkomst. Dog gælder der en undtagelse hertil i EBL § 8, stk. 2. Denne regel gælder ikke altid, men alene i de tilfælde, hvor en række betingelser er opfyldt. Betingelserne er:

  1. Ejendommen skal have tjent som fritidsbolig for ejeren eller dennes husstand
  2. Ejendommens grundareal er mindre end 1.400 m2, medmindre
  • grunden fra ejendommen ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse eller
  • udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse på mere end 20 procent

Disse betingelser kan i sig selv virke komplicerede. Vi har derfor uddybet dem nedenunder, for at give dig det bedste indblik i reglerne om beskatning ved salg af sommerhus. Læs med herunder for at blive klogere på reglerne.

Ejendommen skal tjene til fritidsbolig for ejeren eller dennes husstand

Skal dit sommerhus sælges? Så er det relevant at finde ud af, om du skal betale skat af en eventuel fortjeneste ved salget.

Det afgørende er først og fremmest, om du eller din husstand har benyttet sommerhuset som fritidsbolig i hele eller en del af ejertiden. Det er dog ikke en betingelse, at sommerhuset på salgstidspunktet benyttes til fritidsformål for ejeren eller dennes husstand.

Det afgørende er, om boligen har karakter af fritidsbolig, som kan anvendes til fritidsformål. Praksis har vist, at små fiskehuse og lignende ikke altid opfylder denne betingelse. Der bliver ofte lagt vægt på fritidsboligens faktiske indretning, samt muligheden for egentlig ophold i denne.

Såfremt ejendommen har været anvendt til fritidsformål, men anvendelsen skifter karakter til erhverv eller helårsbolig, vil ejendommen ikke længere kunne afstås skattefrit efter den nævnte sommerhusregel. Det vil da være nødvendigt, at ejendommens status igen skifter, således at ejendommen igen anvendes som fritidsbolig.

Grunden skal være mindre end 1.400 m2

Som nævnt ovenfor, er det som udgangspunkt et krav, at grunden er mindre end de 1.400 kvadratmeter. Det vil sige, at sommerhusgrunden maksimalt må udgøre 1.399 m2.

Denne regel er dog ikke uden undtagelser. Du har i to situationer mulighed for at sælge dit sommerhus skattefrit, selvom grunden overstiger kvadratmeter-kravet. Det gælder, hvis en del af grunden ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse, eller hvis en sådan udstykning vil medføre værdiforringelse på mere end 20 procent.

Det betyder altså, at selvom grunden er større end de 1.399 kvadratmeter, vil en fortjeneste være skattefri, hvis grunden ikke kan udstykkes, eller hvis udstykning medfører væsentlig værdiforringelse af det resterende areal eller den bestående bebyggelse

Størrelsen på din sommerhusgrund er derfor meget relevant i vurderingen af, om du skal betalte skat af en eventuel fortjeneste ved salg.

Hvordan ved jeg, om min ejendom kan udstykkes?

Det er et krav, at man beder kommunen, hvori den pågældende ejendom ligger, om en erklæring om, at grunden ikke kan udstykkes, før man kan blive fritaget for beskatning. Der skal ikke kunne ske udstykning ifølge erklæring. En sådan erklæring indhentes hos kommunalbestyrelsen i den kommune, hvori ejendommen er beliggende.

Hvordan ved jeg, om udstykningen medfører en værdiforringelse?

Hvis grunden kan udstykkes, men det vil medføre en værdigforringelse på mere end 20 procent, kan du anmode om en erklæring herom. Erklæringen laves af Vurderingsstyrelsen, som foretager en skønsmæssig vurdering.

Helårsbolig, som anvendes som fritidshus

Det er muligt at købe en fast ejendom, som egentlig er en helårsbolig, og stadig sælge den skattefrit efter “sommerhusreglen”. Det er dog en forudsætning, at boligen blev anskaffet som fritidsbolig og faktisk anvendes som fritidsbolig. Det er dig, som ejer af fritidsboligen, der har bevisbyrden for dette.

Ved helårsbolig forstås normalt en lejlighed eller en- og tofamilieshuse.

Boliger erhvervet ved arv

Hvis du har erhvervet en fast ejendom ved arv, vil der stadig være mulighed for at sælge boligen uden at blive skattepligtig af fortjenesten. I den forbindelse er det dog vigtigt at være opmærksom på, at du som arving selv skal opfylde betingelserne i sommerhusreglen. Det er altså ikke tilstrækkeligt, at afdøde opfyldte betingelserne.

Idet man ved arv ikke erhverver ejendommen med fritidsformål for øje, da man jo bliver ejeren af ejendommen. Der er derfor en særlig skærpet bevisbyrde for, at erhvervelse af ejendommen faktisk sker med fritidsformål for øje.

Opfylder du betingelserne?

Er du i tvivl om, om du opfylder betingelserne i sommerhusreglen? Det kan være vanskeligt at vurdere, og vi hos Husadvokaten anbefaler derfor altid, at du lader dig rådføre hos en af vores advokater. Vi tilbyder en gratis vurdering af din sag. Udfyld kontaktformularen nederst på siden, og så hører du fra os.

Regler for beskatning ved salg af ubebygget sommerhusgrund

Anvendelse af “sommerhusreglen” forudsætter, at der ligger en bygning på grunden, der er egnet til fritidsformål. En eventuel fortjeneste ved salg af en ubebygget sommerhusgrund, vil derfor ikke kunne fritages efter “sommerhusreglen”.

Dette gælder også, selvom grunden i sig selv må antages at være anvendt til fritidsformål. Det er fastlagt i praksis i LSRM 1994, 126 LSR. I denne sag fastslog landsskatteretten, at “sommerhusreglen” ikke fandt anvendelse, på trods af, at den ubebyggede grund anvendtes til fritidsformål ved overnatning i telt.

Hvad med ejendomsværdiskat?

Du skal kun betale ejendomsværdiskat i den periode, hvor du har boligen til rådighed.

Hvad kan Husadvokaten tilbyde dig?

Skal du sælge dit sommerhus? Husadvokaten står klar til at hjælpe dig med salget af din fritidsbolig.

Bolighandler vil ofte medfører store økonomiske transaktioner. Bolighandler kan være komplicerede – også selvom der er tale om et sommerhus. Der er nemlig mange juridiske forhold, der skal tages stilling til. Vores boligadvokater hjælper dig med at holde overblikket, så du kan nyde processen, hvad end du skal købe eller sælge et sommerhus.

Vores boligadvokater sikrer, at du ikke får nogle ubehagelige oplevelser. Vi holder styr på sagens juridiske dokumenter, står for kommunikation med køber eller dennes repræsentant. Vi er din samarbejdspartner gennem hele processen, og vi mener derfor altid, at en boligadvokat er godt givet ud.

Kunne du tænke dig at læse mere om, hvordan du skal forholde dig som sælger af en bolig? Så tryk lige her. Lad Husadvokaten hjælpe dig, så du får solgt dit sommerhus med juridisk ekspertise. Du kan læse mere her.

Få juridisk rådgivning ved salg af sommerhus hos Husadvokaten

Husadvokaten er en del af Advokatgruppen – et full service advokatkontor med tre kontorer i Jylland. Vores advokater er eksperter inden for lang række juridiske specialer, herunder køb og salg af boliger. Vi tilbyder landsdækkende service, og vi bistår dig uanset hvor i landet, du befinder dig. Vi har mange års erfaring og stor ekspertise. Vi står klar til at hjælpe dig allerede i dag. Du skal bare udfylde kontaktformularen nedenfor.

Vores advokater hos Husadvokaten står klar til at hjælpe dig. Vi sørger for, at du bliver guidet trygt og sikkert gennem salget af din fritidsbolig. Du kan læse mere om vores lokationer her. Der er gode muligheder for at få juridisk hjælp lokalt.

Har du brug for hjælp til en anden boligtype?

Vi har erfaring med mange forskellige boligtyper. Du kan læse mere om de forskellige boligtyper lige her.

Kontakt os i dag

Du er altid velkommen til at kontakte os for at få en vurdering af din sag. Den første, indledende samtale er altid gratis. Du kan kontakte os i kontaktformularen her eller på 70 10 13 30. Du kan også se vores vejledende prisliste her. Vi anbefaler dog, at du kontakter os, og så giver vi dig en fast pris i din sag.