Jeg vil sælge

Står du og skal sælge din bolig? Så læs med herunder for at finde ud af, hvordan vores team af kompetent boligadvokater, kan hjælpe dig. Boligsalg er en kompliceret proces, hvor mange regler skal iagttages. Hvis tingene ikke er på plads, risikerer du at skulle betale erstatning til køber. Undgå at komme i klemme ved at alliere dig med en dygtig og erfaren boligadvokat, som kan lede dig trygt igennem processen.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at et boligsalg kan være kompliceret og derudover er fast ejendom tit den største økonomiske disposition. Derfor anbefales det at have en erfaren boligadvokat med ved din bolighandel.

Fordele ved en boligadvokat

Der er mange ting man skal være opmærksom på ved et boligsalg. Hvis du er ny på boligmarkedet, kan der være mange tanker omkring bolighandlen, du skal være opmærksom på både salgspriser, ejerskifteforsikring, herunder ansvar for mangler, tilstandsrapporter osv. Derfor vælger mange også at have både boligadvokat og ejendomsmægler som rådgivere ved et salg. Det er dog også muligt at foretage et selvsalg. Du kan læse mere om selvsalg her. Hvis du ikke ønsker at have en ejendomsmægler med ind over salget, er det en god ide at alliere dig med en boligadvokat, så du får en tryghed og sikkerhed omkring din bolighandel. En boligadvokat sikrer også et samlet overblik juridisk. Læs også mere om selvsalg i afsnittet herunder.

Salg uden ejendomsmægler

Det kan være dyrt at få en ejendomsmægler til at forestå salg af din bolig. Derfor er der også mange, der spekulerer i, om de overhovedet ønsker at benytte en ejendomsmægler, da man gerne vil spare salæret. Det er ikke et krav, at man benytter mæglere ved et hussalg. Selvom en ejendomsmægler kan stå for markedsføring af salget og har køberkartotek, er der kommet mange andre metoder til salg af din bolig, og måske kan du sælge på boligmarkedet direkte. Måske har du ramt boligmarkedet, hvor mange ønsker at købe bolig.

Nogle købere kører selv ud fysisk og kigger efter deres nye adresse. Andre kigger på boligsiden. Der er mange forskellige muligheder for at sælge både med og uden mægler, uanset hvad er reglerne komplekse og uoverskuelige. Det er derfor en god idé at få advokatbistand fra en erfaren boligadvokat. På denne måde sikrer du dig, at juraen er på plads, og at du ikke ryger i en faldgrube og ender med at skulle betale erstatning til køber. Køber vil også ofte have en boligadvokat til køberrådgivning, derfor er det en god ide at du som sælger også har.

Der er fordele og ulemper ved at have en ejendomsmægler med ind over salget. En mægler har ekspertise, mulighed for annoncering, og de giver også nogle gange gratis og uforpligtende salgsvurdering, dog kan en ejendomsmægler  som nævnt, udgøre en stor økonomisk post, og det skal derfor tages med i overvejelserne.

Salg af bolig til børn

Du kan som udgangspunkt sælge din bolig til en salgspris, som ligger for 85-115% af den offentlige ejendomsvurdering til dine børn, uden at der skal betales gaveafgift. Forskellen mellem markedsværdien, altså prisen for tilsvarende boliger, og en salgspris inden for de 85-115% vil alligevel kunne blive anset som en gave. Det vil typisk være, hvis der foreligger særlige omstændigheder, som indikerer, at en salgspris, som afviger med højst 15% i forhold til seneste vurdering, ikke er et udtryk for boligens reelle markedsværdi.

Køber dit barn din bolig for under 85% af den offentlige ejendomsvurdering eller en lavere markedsværdi, bliver forskellen betragtet som en gave. I så fald skal der betales gaveafgift, hvis gaven overstiger beløbsgrænsen for afgiftsfrie gaver.

Skat ved boligsalget

Beskatning ved salg af bolig

Når du sælger din bolig, skal du ikke betale skat, hvis

  • Du eller din ægtefælle eller registrerede partner har boet i ejendommen på et tidspunkt i din ejertid (der består således ikke et krav om, at I skal bo der på salgstidspunktet. Dog medfører et midlertidigt ophold ikke et skattefrit salg, men I skal reelt have boet i boligen med henblik på varigt ophold), og
  • Det samlede grundareal må ikke overstige 1.400 m2

Det skattefrie salg gælder, uanset om du skal sælge et almindeligt hus, ejerlejlighed eller hus på lejet grund.

Hvis din grund er 1.400 m2 eller derover, er salget kun skattefrit, hvis

  • der ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller
  • hvis en udstykning vil medføre en værdiforringelse på mere end 20% af restarealet på den bestående bebyggelse

Du skal have en erklæring fra din kommune, om at din grund ikke kan udstykkes, før du kan sælge skattefrit. Kan din grund udstykkes, og ønsker du derfor en erklæring om værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, retter du henvendelse til Vurderingsstyrelsen.

Hvis du bor i et tofamiliehus, bliver huset så at sige delt op i to ejerlejligheder. Dvs. den lejlighed, du eller din husstand har boet i efter opdelingen, kan sælges skattefrit.

Hvis du bor i en ejendom med mere end 2 selvstændige lejligheder, kan du ikke sælge hele ejendommen skattefrit. Det gælder også, selvom du har benyttet én af lejlighederne som bolig.

Du skal heller ikke betale skat af fortjenesten ved salg af andelsbolig, hvis

  • Du selv har boet i den pågældende andelsbolig, og
  • Andelsboligens grundareal er under 1.400 m2

Salg af bolig til børn

Du kan som udgangspunkt sælge din bolig til en salgspris, som ligger for 85-115% af den offentlige ejendomsvurdering til dine børn, uden at der skal betales gaveafgift. Forskellen mellem markedsværdien, altså prisen for tilsvarende boliger, og en salgspris inden for de 85-115% vil alligevel kunne blive anset som en gave. Det vil typisk være, hvis der foreligger særlige omstændigheder, som indikerer, at en salgspris, som afviger med højst 15% i forhold til seneste vurdering, ikke er et udtryk for boligens reelle markedsværdi.

Køber dit barn din bolig for under 85% af den offentlige ejendomsvurdering eller en lavere markedsværdi, bliver forskellen betragtet som en gave. I så fald skal der betales gaveafgift, hvis gaven overstiger beløbsgrænsen for afgiftsfrie gaver.

Sådan foregår salgsprocessen

Den typiske salgsproces starter med, at du indsender alle papirer til os. Dernæst afholdes der et møde om betingelser for købsaftalen. Dernæst informeres ejendomsmægleren.

Næste punkt er, at der forhandles en købsaftale og bank og realkreditinstitut orienteres.

Afslutningsvis foretages oprettelse af skøde, og skødet underskrives. Dernæst sker der tinglysning af pantebrev og transporter og til sidst udarbejdes en refusionsopgørelse.

1. Boligadvokaten gennemgår papirerne

Når du eller din ejendomsmægler har sendt alle dokumenter ind til os, gennemgår vi disse.

Hvis vi ikke har fået alle relevante papirer, rekvirerer vi manglende oplysninger og dokumentation. En boligadvokat er god at have, da den kan give et samlet overblik over den juridiske situation.

2. Et møde om betingelser

Når vi har styr på papirerne, afholder vi et møde med dig. Her gennemgår vi i fællesskab købsaftalen. På dette møde drøftes betingelserne for handlens gennemførelse. Vi rådgiver dig desuden om dine muligheder for ansvarsfritagelse, sælgeransvarsforsikring og din juridiske stilling.

Efter mødet meddeler vi ejendomsmægleren, eventuelt din lokale mægler i dit postnummer, hvilke eventuelle krav og betingelser, der skal opfyldes, før handlen kan godkendes. Det kan være, du har valgt at sælge din bolig ved din lokale mægler, men det kan også være en anden mægler, eller selvsalg, du har valgt. Selvsalg kan være på boligportaler eller andre steder, hvor der en potentiel køber.

3. Forhandling af købsaftale

Vi vil herefter forhandle købsaftalen på plads med købers købsrepræsentant. Køber har ofte en boligadvokat til køberrådgivning.

4. Bank og realkreditinstitut orienteres

Når købsaftalen er landet, sker der orientering af bank og realkreditinstitut.

5. Skøde og tinglysning

Vi opretter digitalt skøde på www.tinglysning.dk og foretager prøvetinglysning, der sendes til ejendomsmægler til godkendelse.

Når prøvetinglysning er godkendt, sendes skødet til digitalunderskrift af køber og dig, og skødet anmeldes til endelig tinglysning.

Herefter gennemføres digital tinglysning af evt. pantebreve og transporter.

6. Refusionsopgørelse

Refusionsopgørelsen er navnlig en opgørelse over de økonomiske mellemværender, som er mellem dig og køber. Dvs. der laves en opgørelse af de udgifter, som du har betalt forud for overtagelsesdatoen, men som køber egentlig skal betale fra overtagelsesdagen. Opgørelsen udarbejdes således på baggrund af en aflæsning af alle forbrugsmålere for el, vand og varme.

Der udarbejdes et udkast til refusionsopgørelse, der sendes til ejendomsmægleren. Efter godkendelse udfærdiges endelig refusionsopgørelse, der sendes til køber.

Når skødet er tinglyst, sender vi opgørelse og faktura til dig.

Tips til salg af bolig

Når du skal sælge, er det vigtigt at træde varsomt. Der er meget, som kan gå galt i forbindelse med en ejendomshandel, og i værste fald risikerer du at stå med en kæmpe regning.

Vi anbefaler, at du tegner en sælgeransvarsforsikring. Det indebærer, at du mod et engangsbeløb kan sikre dig mod efterfølgende krav fra køberen, hvis der er mangler. Sælgeransvarsforsikringen dækker således de krav, som ikke vil være dækket af købers ejerskifteforsikring. Det er f.eks. terrasser, dræn, nedgravede olietanke eller støjgener fra naboejendomme.

Du skal desuden sørge for at give køber alle relevante oplysninger om ejendommen. Oplysningerne kan gives sammen i tilstandsrapporten. Dog kan du have kendskab til nogle ting, som der ikke er omfattet af den tilstandsrapport der er udarbejdet, men som kan være betydelige for køber. Såfremt du ikke efterlever denne loyale oplysningspligt, bliver du erstatningsansvarlig for de omkostninger, som manglerne medfører for køber. En tilstandsrapport er derfor ikke nok, hvis du kender til yderligere oplysninger om boligen.

Husadvokaten hjælper dig med juridisk rådgivning til salg af bolig

Det kan være svært at vide, hvad man bør oplyse køber om og hvordan du skal gribe dit boligsag an. Det kan derfor være en god investering at alliere sig med en erfaren boligadvokat, som kan afklare de juridiske spørgsmål og gennemgå din sag. Vores advokater har været specialiserede i bolighandler siden 1987 og står klar til at hjælpe dig. Udfyld vores kontaktformularen på siden her eller ring til os på telefon 70 10 13 30 for en uforpligtende, indledende samtale.