En ejendomshandels forløb – for køber

Det sædvanlige forløb i en ejendomshandel

Fra du har besluttet dig til at købe, til du får udleveret nøglen til huset eller ejerlejligheden, er der mange praktiske ting, der skal ordnes.

Boligsøgning

Hele processen for boligkøb starter med, at du træffer beslutningen om at flytte eller blive boligejer og derfor går på jagt efter drømmeboligen. Der kan være mange årsager til, at boligjagten indtræder, lige fra familieforøgelse til jobskifte. Der er mange måder, hvorpå man kan finde boliger. Der er f.eks. boligportalerne på nettet, skuffesalg ved ejendomsmægleren eller sælgere, der selv forestår salget af deres bolig.

De fleste skal et smut forbi banken, når de skal købe bolig. Banken hjælper dig med at sætte den økonomiske ramme for boligdrømmen. Sæt dig eventuelt ned og læg et budget, inden du tager i banken. Det er en god idé at kunne fremlægge dine indtægter samt udgifter for banken. Når du lægger dit budget, er det en god idé at have en buffer til uforudsete udgifter.

Når du har fundet din drømmebolig, sender du alle papirerne til os.

Vi gennemgår alle papirerne

Vi gennemgår alle papirerne og rekvirerer evt. manglende oplysninger og dokumentation.

Det er vigtigt, at du er opmærksom på, at prisen er fastsat af ejendomsmægleren, der er sælgers mand. Det er derfor en god idé, at en boligadvokat giver dokumenterne en juridisk gennemgang. På denne måde sikrer du dig, at købsaftalen kommer til at afspejle de aftalte vilkår og dine forventninger til handlen. Dermed sikrer du dig også at være godt klædt på til prisforhandling.

Hvis du skal prisforhandle, er det således en god idé at støtte dig til boligadvokatens råd. Selvom sælger går ned i pris, er det ikke ensbetydende med, at det er en god bolighandel. Det er ikke ualmindeligt, at ejendomsmægleren allerede har taget højde for prisforhandlinger i salgsprisen således, at der er luft til at gå ned i pris og samtidig gøre en god handel for sælger.

Besked til ejendomsmægleren om eventuelle krav og betingelser

Vi afholder møde sammen med dig og gennemgår købsaftalen, betingelser for handlens gennemførelse samt rådgiver om ejerskifteforsikringtilstandsrapport samt din juridiske stilling.

En købsaftale bliver typisk udarbejdet af ejendomsmægleren. Advokaten meddeler ejendomsmægleren hvilke evt. krav og betingelser, der skal opfyldes, før handlen kan godkendes.

Det kan være svært for dig som boligkøber at skulle tage kampen med en erfaren ejendomsmægler. Vi tager derfor kontakten og sørger for, at der i købsaftalen bliver taget hensyn til dine behov.

Handlen godkendes

Når der er kommet styr på købsaftalen, skal både du og sælger underskrive den, før aftalen bliver juridisk bindende.

Husk at du har mulighed for at tage advokatforbehold, hvilket betyder, at der skal ske endelig godkendelse af en advokat, inden aftalen er bindende. Det gælder også, selvom du underskriver købsaftalen. Det giver dig mulighed for at træde tilbage fra aftalen, hvis din advokat ikke mener, at aftalen kan godkendes.

Orientering af bank og realkreditinstitut.

Efter underskrevet købsaftale orienteres banken og realkreditinstituttet.

Som regel skal du stille en bankgaranti, når du underskriver købsaftalen. En bankgaranti er sælgers garanti for, at købesummen overføres senest på dagen for overtagelse. Husk at du som køber har ansvaret for, at banken godkender finansieringen af boligkøbet. Såfremt du underskriver købsaftalen, men banken eller realkreditinstituttet ikke vil godkende dit lån, har du i princippet forpligtet dig til at betale, uagtet om du har pengene eller ej. Det kan derfor være en god idé at tage et bankforbehold.

Et bankforbehold skal indskrives i købsaftalens vilkår. Med et bankforbehold sikrer du dig, at du kan fratræde aftalen, hvis du ikke får godkendt dit lån. Uden et bankforbehold kan du således ikke bare annullere handlen, hvis du ikke ender med at få bevilget dit lån, hvilket kan blive en dyr fornøjelse.

Som sikkerhed for lånet kan du desuden udstede et pantebrev til banken eller realkreditinstituttet.

Oprettelse af digitalt skøde

Vi opretter digitalt skøde på www.tinglysning.dk og foretager prøvetinglysning, der sendes til ejendomsmægler til godkendelse. Når prøvetinglysning er godkendt, sendes skødet til digital underskrift af sælger og dig, og skødet anmeldes til endelig tinglysning.

Digital tinglysning af eventuelle pantebreve og transporter

Herefter gennemføres digital tinglysning af evt. pantebreve og transporter.

Du kan som boligkøber stille sikkerhed over for en långiver, f.eks. banken, med et pantebrev i din faste ejendom. Dvs. hvis du ikke afdrager på lånet som aftalt, kan panthaveren begære tvangsauktion over ejendommen. Der er forskellige former for pantebreve:

  • Realkreditpantebreve, hvorefter der både gives pant i ejendommen og udstedes et gældsbrev, hvor du erkender at skylde et beløb til realkreditinstituttet,
  • Ejerpantebreve, hvor du selv reserverer et pant i ejendommen og underpantsætter dette til långiver, f.eks. banken
  • Skadesløsbreve, hvorefter du giver en bestemt kreditor sikkerhed i din ejendom, når størrelsen af gælden ikke er endeligt fastlagt
  • Sælgerpantebreve, der både giver pant i en ejendom og er et gældsbrev, hvor du erkender at skylde et beløb til sælger

Refusionsopgørelse

En refusionsopgørelse er en opgørelse over de økonomiske mellemværender, der er mellem dig og sælger. Dvs. refusionsopgørelsen opgør de udgifter, som sælger har betalt forud for overtagelsesdatoen, som egentlig skal betales af dig fra overtagelsesdagen.

På overtagelsesdagen foretages der således en aflæsning af alle forbrugsmålere for el, vand og varme. Typisk skal refusionsopgørelsen være udarbejdet 7-30 dage overtagelsesdagen. Der udfærdiges udkast til refusionsopgørelse, der sendes til ejendomsmægleren. Efter godkendelse udfærdiges endelig refusionsopgørelse, som sendes til sælger.

Tinglysning af skøde

Når skødet er tinglyst, sender vi originalt skøde til dig. Kopi af skøde sendes til sælger, bank og ejendomsmægler.

Du kan nu kalde dig for ejer af fast ejendom.