Boligadvokat forældrekøb

Boligadvokat til forældrekøb

Der er i dag en stigende interesse for forældrekøb. Mange laver et forældrekøb, når de ved, hvilken by ens barn skal tage sin uddannelse i, og det er derfor oftest i form af en lejlighed fremfor et hus eller rækkehus. Mange studerende finder en lejebolig enten på et kollegium, almen ungdomsbolig eller gennem privat udlejning. Vil man derimod gerne på boligmarkedet i en studieby og undgå høj husleje og evt. være nødsaget til at dele boligen med en anden, vælger mange familie at investere i enten en ejer- eller en andelsbolig, som forældre (eller et andet familiemedlem) køber til deres børn, børnebørn osv. Når man foretager et forældrekøb, er der dog en række ting man bør være særligt opmærksom på.

Vil du læse mere om:

  1. Økonomi og forældrekøb
  2. Hvordan fastsættes huslejen i et forældrekøb?
  3. Skat og forældrekøb
  4. Forældrekøb af andelsbolig

1. Økonomi og forældrekøb

Forældrekøb kan på mange måder være en rigtig god løsning, hvis økonomien kan hænge sammen for forældrene, bedsteforældrene eller et andet familiemedlem. Der stilles nemlig ikke betingelser om særlige familierelationer. Lejligheden vil ofte ligge centralt i en af de større byer,  og den vil formentlig være forholdsvis nem at sælge igen, når den unge er færdig med at studere. Forældrekøb giver derfor mulighed for at barnet får en passende bolig, ligesom det tilmed kan vise sig at være en rigtig god investering, når boligpriserne stiger.

Hvis lejligheden f.eks. koster 1 mio. kr. og forældrene kun skal optage 80 % realkreditbelåning, vil det med et fastforrentet lån på 4 % betyde, at renteudgifter vil udgøre ca. 1.800 kr. efter skat. Hertil kommer naturligvis en række andre omkostninger, men “for eksemplets skyld”.

For den studerende vil udgifterne være lavere, end hvis den studerende selv køber en bolig, og den studerende kan desuden søge boligsikring ved kommunen.

2. Hvordan fastsættes huslejen i et forældrekøb?

Når boligen er købt og barnet skal leje sig ind i boligen, skal man være særligt opmærksom på hvordan huslejen fastsættes. Det kan navnlig have skattemæssige konsekvenser for både forældre og barn.

Huslejen vil i første række afhænge af lejlighedens størrelse. Hvis man køber en lidt større eller dyrere lejlighed, f.eks. med tanke på at ens søn/datter også kan blive boende efter at studierne er afsluttede, så bliver huslejen højere, men til gengæld kan det åbne mulighed for i en periode at fremleje et værelse til en ven eller medstuderende så den unge dermed kan få dækket en del af huslejen.

Den husleje som den unge betaler, skal være udtryk for markedslejen. Det vil sige, at forældre skal sætte huslejen svarende til den værdi, som udgør den fastsatte markedsværdi. Det skyldes, at en for lav fastsat husleje vil udløse beskatning af en fikseret lejebetaling for forældrene. Det betyder, at forældrene bliver beskattet af en indkomst svarende til markedslejen, selvom barnet reelt betaler et mindre beløb.

Derudover kan en for lav husleje, efter de almindelige regler om gaver, udløse en skatte- eller afgiftspligt for den unge lejer. I nære familierelationer, vil den for lave husleje blive betragtet som en gave. Hver forælder må give deres søn/datter en skattefri gave på 69.5000 kr. pr. år (2022). Barnet skal dog betale gaveafgift af den del, der overstiger bundgrænsen.

Det er altid en god ide at få udarbejdet en skriftlig lejekontrakt på almindelige opsigelsesvilkår – også selv om man udlejer til sin søn/datter. Fremlejer man et værelse, bør der også altid være udarbejdet en lejekontrakt. Foreligger der ingen lejekontrakt, når man fremlejer en del af en lejlighed, kan man let få problemer.

3. Skat og forældrekøb

Det er vigtigt at sætte sig grundigt ind i de skattemæssige regler. Her anbefaler vi, at der rettes henvendelse til rådgiver for at undersøge om man f.eks. bør benytte virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, når man udlejer en helårsbolig.

Hvad skal der ske med lejligheden, når den studerende ikke længere skal/vil bo der?

Såfremt lejligheden sælges, skal man være opmærksom på de skattemæssige konsekvenser, når man ikke selv har boet i lejligheden. Det følger af almindelige skatteregler, at fortjeneste ved salg af fast ejendom, som man ikke selv har beboet, udløser beskatning. Det vil sige, at hvis I som forældre ønsker at sælge boligen, vil en eventuel avance være skattepligtig som personlig indkomst. Her skal du være opmærksom på, at selvom I kun har lejet boligen ud til jeres barn, kan I stadig ikke sælge boligen skattefrit. Det er derfor kun muligt at undgå beskatning, når ejer selv har beboet ejendommen.

Det er også en mulighed at beholde lejligheden, og i så fald udleje denne til andre personer. Som udlejer bør du således udarbejde en lejekontrakt, så man har fuld kontrol over udlejningen.

Kan man sælge et forældre køb til et familiemedlem?

En anden mulighed er at sælge ejendommen til sønnen/datteren. Det kan som udgangspunkt ske til den seneste offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %. Har skal man dog være opmærksom på, at man ikke forinden må have indhentet en sagkyndig vurdering af ejendommen hos en ejendomsmægler.

Når man sælger en ejendom til den offentlige vurdering, vil det ikke udløse en gaveafgift for barnet. Det betragtes derfor som en skattefritaget gave. Der gælder dog nogle nye regler for de ejendommen, som har fået en ny offentlig vurdering. Disse ejendommen kan nemlig sælges til nære familiemedlemmer til den seneste offentlige ejendomsvurdering +/- 20 %.

Idet den offentlige vurdering ofte vil være lavere en markedsværdien, skal man være opmærksom på, at forældrene opnår en lavere fortjeneste end ved almindelig salg. Derimod får sønnen/datteren mulighed for at videresælge lejligheden skattefrit, såfremt han eller hun bliver boende i denne.

Familielån

En anden mulighed er at låne sin søn/datter pengene til selv at købe lejligheden på et rentefrit lån. På denne måde står vedkommende som ejer fra starten. Lånet kan så løbende afvikles ved, at forældrene hvert år afskriver en del af gælden, det det beløb, der årligt kan gives som en skattefri gave. Her kan sønnen/datteren stadig fremleje en del af lejligheden uden problemer. Ved et efterfølgende salg vil fortjenesten være skattefri, såfremt den unge selv har boet i lejligheden. Dog vil den unge, som ejer af lejligheden, f.eks. ikke kunne ansøge om boligsikring. Du kan læse meget mere om lån til bolig lige her.

Overvejer du at lave selvsalg af boligen, kan du læse om der her.

4. Forældrekøb af andelsbolig

I dag er forældrekøb af en andelsbolig et populært hjælpemiddel, hvis du som forælder vil hjælpe dit barn godt på vej med en bolig. Det gælder især i de store studiebyer, hvor det kan være svært for de unge at købe egen bolig.

Dine muligheder for forældrekøb er således ikke begrænset til blot ejerlejligheder. Det er muligt som forælder at investere i en andelsbolig og leje denne ud til sit barn. Der er dog visse detaljer man som forælder skal være opmærksom på.

3 særlige regler du skal være opmærksom på

For det første er det langt fra alle andelsboligforeninger der tillader forældrekøb. De fleste andelsboligforeninger stiller faktisk krav om, at ejeren af andelen bor i den pågældende bolig.

Dette kan håndteres ved, at man i stedet for at købe andelen som forælder blot låner barnet penge til køb af andelen. Der opstår således ikke noget problem omkring bopælspligten.

Det er her vigtigt, at der mellem forældrene og barnet oprettes et lånedokument, så hjælpen ikke får karakter af en skattepligtig gave. Lånet må gerne være både rente- og afdragsfrit.

For det andet skal man være opmærksom på, at der ikke gælder de samme skatteregler for forældrekøb af ejerlejligheder og andelsboliger. Virksomhedsskatteordningen og kapitalafkastningsordningen finder ikke anvendelse på andelsboliger lejet ud til ens barn.

Det er således ikke muligt at udnytte skattefordelene, ved køb af andelsbolig, som man ville kunne ved traditionelt forældrekøb af ejerlejlighed.

For det tredje vil andelens værdi være afhængig af andelsboligforeningens låneforhold. Nedbringes foreningens låneforpligtelser vil andelens værdi sandsynligvis stige, mens optagelse af yderligere lån har den modsatte effekt på andelens værdi.

Du kan læse mere om forældrekøb her.

Rådgivning i forældrekøb af andelsbolig

Går du som forælder og overvejer dine muligheder i forbindelse med forældrekøb af en andelsbolig, anbefaler vi, at du kontakter en professionel rådgiver, som kan hjælpe dig med at træffe det rigtige valg.

Hos Husadvokaten har vi mange års erfaring i rådgivning af forældrekøb ved lejligheder og andelsboliger. Vi har advokater i Horsens, Fredericia og Århus, men rådgiver i hele Danmark. Du er velkommen til at kontakte os for en gratis vurdering gennem vores kontaktformular eller ved at ringe på 70 10 13 30. Vi hjælper også i hastesager.

Pris for leje ved forældrekøbet

Ved forældrekøb skal der udarbejdes en lejekontrakt mellem forældrene som ejer og barnet som lejer. I forbindelse med vores rådgivning i øvrigt kan vi tilbyde at udarbejde lejekontrakten for 1.500 kr. inklusiv moms (normalpris 2.500 kr. inklusiv moms).

Omvendt forældrekøb

Som navnet lægger op til, kan et omvendt forældrekøb beskrives som et klassisk forældrekøb, hvor rollerne er byttet om. I stedet for at forældre køber en bolig til sit barn, er det barnet som køber en bolig for at leje den til sine forældre.

Et omvendt forældrekøb dækker dog også over flere konstellationer, herunder den situation hvor du køber dine forældres bolig og lejer den ud til dem. Tilsvarende er gældende, hvis du lejer din nuværende bolig til dem og køber en ny til dig selv.

Fordele ved et omvendt forældrekøb

Når man kommer i pensionsalderen, kan det være udfordrende at finde råd til en bolig, fordi økonomien ændrer sig når man forlader boligmarkedet. Ved at købe en bolig dine forældre kan leje, kan du derfor sikre dine forældre et godt sted at bo og samtidigt mindske deres økonomiske forpligtelser.

Derudover har dine forældre som boliglejere mulighed for at søge boligsikring i form af boligydelse til folkepensionister, hvis dette er aktuelt. Denne ydelse er en skattefri og giver et fint tilskud til huslejen.

For dig, som køber en bolig ved et omvendt forældrekøb, har du mulighed for at opnå en god investering samtidig med at du sikrer dine forældre et godt sted at bo.

Det skal du være særligt opmærksom på

Når du køber en bolig, bør man altid gøre sig en række overvejelser. For det første er det vigtigt at have en god økonomi, hvor der er plads til eventuelle ændringer rente- og boligmarkedet.

Det er ofte en god idé at investere i fast ejendom, men du bør dog være opmærksom på, at en bolig kan falde i værdi. Det er derfor ikke givet, at du opnår et fortjeneste ved et eventuelt videresalg.

Derudover bør du være opmærksom på, at en eventuel fortjeneste ikke nødvendigvis er skattefri. Udgangspunktet er, at en bolig, der alene har været bestemt til udlejning (også i familien) ikke kan sælges skattefrit. Denne fortjeneste skal i så fald medregnes i din personlige indkomst.

Tilsvarende bør du have et overblik over selve overdragelsen, da der kan være udgifter forbundet hermed.

Endeligt må du være opmærksom, når huslejen skal fastsættes. Huslejen skal udgøre markedslejen, og det er vigtigt denne fastsættes korrekt, da det har betydning for dine skattemæssige forhold samt dine forældres mulighed for boligsikring.

Ekspertrådgivning i forældrekøb?

Der er mange ting, man skal overveje i et forældrekøb, og vi vil derfor anbefale dig at kontakte en ekspert på området, så du er sikret en korrekt vejledning.

Hos Husadvokaten.com har vi siden 1987 rådgivet klienter i forbindelse med køb og salg af fast ejendom. Vi er derfor eksperter på området, og vi kan hjælpe dig trygt igennem dit forældrekøb. Kontakt os i dag på 70 10 13 30, hvis du ønsker en gratis vurdering af din sag.