Tilstandsrapport

Hvad er en tilstandsrapport

Tilstandsrapporten er ét af de vigtigste dokumenter i en bolighandel for både køber og sælger, for her får I en nøgtern gennemgang af husets tilstand. En tilstandsrapport er ikke lovpligtig, men det er både i køber og sælgers interesse, at den bliver lavet. Tilstandsrapporter bliver lavet i forbindelse med salg af næsten alle huse og sommerhuse, mens billedet er lidt mere blandet, når det kommer til ejerlejligheder. Men det vender vi tilbage til.

Tilstandsrapporten gennemgår husets tilstand relativt grundigt, og der bliver kigget på både stort og småt. Bygningssagkyndige, som udfærdiger rapporten, undersøger kun de steder, han kan komme til, og han kommer hverken til at fjerne reoler, tæpper og paneler for at undersøge tingene nøjere.

Han noterer samtlige skader og tegn på skader, han støder på. Fejl og skader, der kan have betydning for husets tilstand, vel at mærke, for gyselige fliser eller manglende døre mellem værelserne må du selv vurdere, om du kan leve med.

Det er brud, revner, råd og lignende, der kommer i rapporten. Fejl og skader bliver nævnt, kategori for kategori, ligesom de tildeles en karakter på en skala.

K0 betyder kosmetiske skader, der ikke betyder noget for bygningsdelens eller husets sundhed.

K1 betyder en mindre alvorlig skade, der ikke har betydning for hverken bygningsdel eller bygningen som helhed.

K2 er en alvorlig skade, der betyder, at bygningsdelen kommer til at opgive ævred inden længe. Det kommer ikke til at betyde noget for resten af bygningen.

K3 betyder kritiske skader, der betyder, at bygningsdelen kommer til at svigte inden længe. Dette svigt får konsekvenser for andre bygningsdele, og derfor bør der nok sættes ind hurtigst muligt.

UN betyder Bør Undersøges Nærmere. Her er der tale om forhold, som den bygningssagkyndige ikke kan vurdere i det overfladiske gennemsyn. UN kan betyde skader i skjulte konstruktioner, og de kan potentielt være både dyre og omfattende at få udbedret, og ofte afviser forsikringsselskaberne at dække skaderne, da de er nævnt i tilstandsrapporten. Disse skader bør altså vitterligt undersøges nærmere, inden du køber.

IB betyder Ingen Bemærkninger, og her er alt fryd og gammen.

Karakterskalaen har dog intet at sige, når det kommer til udbedring af skader. Det behøver nemlig hverken at være dyrt eller svært at udbedre en K2- eller K3-skade, mens en K1’er sagtens kan koste en mindre formue. En K1’er kan dække over et dårligt lagt gulv, som ville være dyrt at lægge om, mens en K3’er kan dække over en løs tagsten eller en tagrende med bagfald, som kan fikses for småpenge.

Derfor er det en god idé at vende tilstandsrapporten med én, der har forstand på sagerne, så du får en realistisk vurdering af skadernes omfang.


Tilstandsrapporten er købers indsigt i huset

Tilstandsrapporten giver dig som køber mulighed for at få et overblik over husets stand. Her kan du se, hvor der bør sættes ind, og om du magter opgaven på både kortere og længere sigt. En tilstandsrapport er ingen garanti for noget som helst, men det er god indikation for, hvordan huset er bygget og siden passet på. Du kan også få en klar indikation af, hvor slidt huset er i forhold til det forventede. Tilstandsrapporten indeholder også et konservativt skøn på tagets restlevetid.

Endelig betyder en tilstandsrapport, at der kan tegnes ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringen dækker alle de overraskelser, der måtte opstå, efter du overtager huset. Med overraskelser menes der ting, som ikke har været nævnt eller antydet i tilstandsrapporten.

Vil sælger ikke udarbejde en tilstandsrapport, er der mange gode grunde til at holde sig væk, for så får du ingen ejerskifteforsikring. Eventuelle krav skal derfor rettes mod sælger, og det kan være en omstændelig affære.


Tilstandsrapporten er sælger sikring mod krav

Tilstandsrapporten er i allerhøjeste grad også sælgers ven, for med en tilstandsrapport, en el-rapport og et tilbud om at betale halvdelen af en ejerskifteforsikring efter dit valg, kan du (næsten) fraskrive dig ansvaret for fremtidige fejl og mangler i huset. Det er mange penge og mange problemer, du potentielt sparer dig for ved at investere i en tilstandsrapport – og det er en investering.

Det er nemlig sælgers ansvar at få udarbejdet og betalt tilstandsrapporten.


Regler for tilstandsrapporter

Tilstandsrapporten skal udarbejdes af en beskikket byggesagkyndig, der gennemgår huset efter Byggestyrelsens skema. Det koster typisk i omegnen af 5.000-12.000 kroner at få lavet en tilstandsrapport, og den er gyldig i seks måneder. Er huset ikke solgt inden, skal der altså laves en ny, hvis den skal være gyldig. Den er til gengæld billigere at få lavet anden gang.


Tilstandsrapporter og ejerlejligheder

Tilstandsrapporter er ikke helt så udbredte, når vi kommer til ejerlejligheder, og det skyldes, at der vil skulle laves én på henholdsvis lejligheden og én på bygningen, og det ville ofte blive alt for dyrt og omfattende. Det betyder, at lejlighedshandler sker uden tilstandsrapporter – og dermed ejerskifteforsikringer.

Derfor lyder anbefalingen, at du bør søge rådgivning, hvis du ønsker at købe en lejlighed uden tilstandsrapport. Køber har nemlig en såkaldt undersøgelsespligt, der betyder, at du har et ansvar for at opdage åbenlyse fejl og mangler. Hvad der er åbenlyst, er ofte en skønssag, og du bør gennemgå lejligheden – og ejendommen – med en byggesagkyndig, du har tillid til.

Med bolighandel uden tilstandsrapport og ejerskifteforsikring kan det også være en rigtig god idé at få advokatrådgivning – uanset om du er køber eller sælger. Sælger bør nemlig også træde varsomt i denne type handler.


Elinstallationsrapporter

Elinstallationsrapporten er også en del af Huseftersynsordningen på samme måde som tilstandsrapporten, men i denne rapport bliver der udelukkende fokuseret på elinstallationer. Elinstallationer er skyld i mange brande, og derfor er det i både i din og forsikringsselskabets interesse at få undersøgt sagerne ordentligt.

En autoriseret el-installatør gennemgår husets installationer efter et skema fra Sikkerhedsstyrelsen, og karakterskalaen minder om den i tilstandsrapporten. Her beskriver skalaen dog i højere grad risikoen for brand og stød.

Elinstallationsrapporten koster typisk 1.500-4.000 kroner – afhængigt af hus og installationer. Rapporten holder, modsat tilstandsrapporten, et helt år.