Tilstandsrapport

Hvad er en tilstandsrapport?

Tilstandsrapporten er ét af de vigtigste dokumenter i en bolighandel for både køber og sælger. Her får køber en objektiv gennemgang af husets tilstand mens sælger i udgangspunktet bliver fritaget for at hæfte for ejendommens stand. En tilstandsrapport er ikke lovpligtig, men det er både i køber og sælgers interesse, at den bliver lavet i det omfang det er muligt. I praksis bliver tilstandsrapporter udarbejdet i forbindelse med salg af næsten alle huse og sommerhuse mens det modsatte er gældende ved ejerlejligheder og andelsboliger.

Tilstandsrapporten beskriver synlige skader eller tegn på skader på ejendommen. De skader, der er beskrevet i skadesoversigten, er baseret på den bygningssagkyndiges professionelle skøn og faglige vurdering.

Det er den sagkyndiges opgave, at beskrive de skader, der kan reducere bygningens funktion og værdi nævneværdigt – det vil sige fx svampeskader, konstruktionsfejl eller sætningsskader. Tilstandsrapporten indeholder dog kun de skader, som den bygningssagkyndige kan se eller kan kontrollere med enkle hjælpemidler. Så der kan godt være forhold ved en ejendom, der ikke er beskrevet i tilstandsrapporten. Den sagkyndige vil som udgangspunkt heller ikke beskrive bagatelagtige forhold, som den sagkyndige har vurderet ikke vil påvirke ejendommens brug eller værdi væsentligt.

 


Gældende regler

Fra den 1. oktober 2020 trådte en ny ordning om tilstandsrapporter i kraft. Denne medfører, at tilstandsrapporterne og elinstallationsrapporterne er mere forenklede end det hidtidige karaktersystem med K1, K2 og K3.

De tidligere K-værdier er nu erstattet af farvebetegnelser:

  • Grå betyder mindre alvorlige skader.
  • Gul betyder, at skaderne skal udbedres på længere sigt.
  • Rød betyder, at skaderne er kritiske og skal udbedres straks.
  • Sort betyder, at skaderne bør undersøges nærmere.
  • Advarselsmarkeringen anvendes i en elinstallationsrapport (se herom nedenfor), hvor der er tale om ulovlige installationer.

Den nye ordning giver således dig, som boligkøber, et bedre indblik i boligens tilstand, samt behovene for renoveringer, både på kort og længere sigt.
Farveskalaen ovenfor har dog heller intet at sige, når det kommer til udbedring af skader. Det behøver nemlig hverken være dyrt eller svært at udbedre skaderne. Det er derfor en god idé at vende tilsynsrapporten med én, der har forstand på sagerne, så du får en realistisk vurdering af skaderenes omfang. Du er velkommen til at kontakte os – vi vil meget gerne rådgive dig, hvis du har spørgsmål til en tilstandsrapport.

Tilstandsrapporter udarbejdet før d. 1. oktober 2020

Som ovenfor anført trådte den nye ordning i kraft den 1. oktober 2020. Dette giver anledning til spørgsmål om tilstandsrapporter, der allerede er udarbejdet inden den nye ordning.

Der gælder for allerede udarbejdede tilstandsrapporter, at de er gyldige seks måneder frem, og derfor vil du frem til udgangen af marts 2021 fortsat kunne se tilstandsrapporter med de forhenværende K-værdier.

Da elinstallationsrapporter er gyldige i et år, vil du for disses vedkommende frem til udgangen af september 2021 kunne se tilstandsrapporter med de hidtilværende værdier.

Herunder kan du få et overblik over hvordan reglerne var før 1. oktober 2020.

Regler gældende indtil 1. oktober 2020

K0 betyder kosmetiske skader, der ikke betyder noget for bygningsdelens eller husets sundhed.

K1 betyder en mindre alvorlig skade, der ikke har betydning for hverken bygningsdel eller bygningen som helhed.

K2 er en alvorlig skade, der betyder, at bygningsdelen kommer til at opgive ævred inden længe. Det kommer ikke til at betyde noget for resten af bygningen.

K3 betyder kritiske skader, der betyder, at bygningsdelen kommer til at svigte inden længe. Dette svigt får konsekvenser for andre bygningsdele, og derfor bør der nok sættes ind hurtigst muligt.

UN betyder Bør Undersøges Nærmere. Her er der tale om forhold, som den bygningssagkyndige ikke kan vurdere i det overfladiske gennemsyn. UN kan betyde skader i skjulte konstruktioner, og de kan potentielt være både dyre og omfattende at få udbedret, og ofte afviser forsikringsselskaberne at dække skaderne, da de er nævnt i tilstandsrapporten. Disse skader bør altså vitterligt undersøges nærmere, inden du køber.

IB betyder Ingen Bemærkninger, og her er alt fryd og gammen.

Karakterskalaen har dog intet at sige, når det kommer til udbedring af skader. Det behøver nemlig hverken at være dyrt eller svært at udbedre en K2- eller K3-skade, mens en K1’er sagtens kan koste en mindre formue. En K1’er kan dække over et dårligt lagt gulv, som ville være dyrt at lægge om, mens en K3’er kan dække over en løs tagsten eller en tagrende med bagfald, som kan fikses for småpenge.

Derfor er det en god idé at vende tilstandsrapporten med én, der har forstand på sagerne, så du får en realistisk vurdering af skadernes omfang.


Hvor finder jeg tilstandsrapporter?

Med den nye ordning er det nu muligt for dig som forbruger at tilgå rapporterne og få ordningen forklaret i ord, billeder og video – dette foregår inde på nye digitale univers: www.husweb.dk.


Tilstandsrapporten er købers indsigt i huset

Tilstandsrapporten giver dig som køber mulighed for at få et overblik over husets stand. Her kan du se, hvor der bør sættes ind, og om du magter opgaven på både kortere og længere sigt. En tilstandsrapport er ingen garanti for noget som helst, men det er god indikation for, hvordan huset er bygget og siden passet på. Du kan også få en klar indikation af, hvor slidt huset er i forhold til det forventede. Tilstandsrapporten indeholder også et konservativt skøn på tagets restlevetid.

Endelig betyder en tilstandsrapport, at der kan tegnes ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringen dækker alle de overraskelser, der måtte opstå, efter du overtager huset. Med overraskelser menes der ting, som ikke har været nævnt eller antydet i tilstandsrapporten.

Vil sælger ikke udarbejde en tilstandsrapport, er der mange gode grunde til at holde sig væk, for så får du ingen ejerskifteforsikring. Eventuelle krav skal derfor rettes mod sælger, og det kan være en omstændelig affære.


Tilstandsrapporten er sælger sikring mod krav

Tilstandsrapporten er i allerhøjeste grad også sælgers ven, for med en tilstandsrapport, en el-rapport og et tilbud om at betale halvdelen af en ejerskifteforsikring efter dit valg, kan du (næsten) fraskrive dig ansvaret for fremtidige fejl og mangler i huset. Det er mange penge og mange problemer, du potentielt sparer dig for ved at investere i en tilstandsrapport – og det er en investering.

Det er nemlig sælgers ansvar at få udarbejdet og betalt tilstandsrapporten.


Regler for tilstandsrapporter

Tilstandsrapporten skal udarbejdes af en beskikket byggesagkyndig, der gennemgår huset efter Byggestyrelsens skema. Det koster typisk i omegnen af 5.000-12.000 kroner at få lavet en tilstandsrapport, og den er gyldig i seks måneder. Er huset ikke solgt inden, skal der altså laves en ny, hvis den skal være gyldig. Den er til gengæld billigere at få lavet anden gang.


Tilstandsrapporter og ejerlejligheder

Tilstandsrapporter er ikke helt så udbredte, når vi kommer til ejerlejligheder, og det skyldes, at der vil skulle laves én på henholdsvis lejligheden og én på bygningen, og det ville ofte blive alt for dyrt og omfattende. Det betyder, at lejlighedshandler sker uden tilstandsrapporter – og dermed ejerskifteforsikringer.

Derfor lyder anbefalingen, at du bør søge rådgivning, hvis du ønsker at købe en lejlighed uden tilstandsrapport. Køber har nemlig en såkaldt undersøgelsespligt, der betyder, at du har et ansvar for at opdage åbenlyse fejl og mangler. Hvad der er åbenlyst, er ofte en skønssag, og du bør gennemgå lejligheden – og ejendommen – med en byggesagkyndig, du har tillid til.

Med bolighandel uden tilstandsrapport og ejerskifteforsikring kan det også være en rigtig god idé at få advokatrådgivning – uanset om du er køber eller sælger. Sælger bør nemlig også træde varsomt i denne type handler.


Elinstallationsrapporter

Elinstallationsrapporten er også en del af Huseftersynsordningen på samme måde som tilstandsrapporten, men i denne rapport bliver der udelukkende fokuseret på elinstallationer. Elinstallationer er skyld i mange brande, og derfor er det i både i din og forsikringsselskabets interesse at få undersøgt sagerne ordentligt.

En autoriseret el-installatør gennemgår husets installationer efter et skema fra Sikkerhedsstyrelsen, og karakterskalaen minder om den i tilstandsrapporten. Her beskriver skalaen dog i højere grad risikoen for brand og stød.

Elinstallationsrapporten koster typisk 1.500-4.000 kroner – afhængigt af hus og installationer. Rapporten holder, modsat tilstandsrapporten, et helt år.

Vi kan hjælpe dig!

Vi ved, hvor vigtigt det er at du som køber kommer trygt igennem et huskøb.

En tilstandsrapport er mere end bare en gennemgang af husets tilstand, men er også et juridisk dokument, som benyttes til at fordele ansvar. Dette betyder således, at fejlene i tilstandsrapporten som udgangspunkt også er dit ansvar som huskøber.

Vi har gennem mange år hjulpet klienter med bolighandler, og vi består også gerne dig gennem hele processen. Vi hjælper gerne dig som boligkøber med at gennemgå dokumenter, klausuler, servitutter og købsaftaler.