Køb af fast ejendom på tvangsauktion

Der kan være et økonomisk incitament for at købe en fast ejendom på tvangsauktion, da der kan være store økonomiske besparelser at hente. Det ses ofte, at når advokatsalær, eventuelle fordringer osv. er afregnet, er boligprisen på ejendomme solgt på tvangsauktion meget lavere end en tilsvarende ejendom købt i fri handel.

Selvom det synes attraktivt at gå på boligjagt efter en ejendom på tvangsauktioner, kan det blive en dyr affære, hvis du ikke er sat ind i reglerne. Derfor kan du med fordel alliere dig med en boligadvokat, som har stor erfaring med køb og salg af ejendomme på tvangsauktion.

Overvejer du at købe en fast ejendom på tvangsauktion, så læs mere her.

Dine bud er bindende

Hvis du byder på en tvangsauktion, er du bundet af dit bud. Det er du også, hvis der afholdes en 2. auktion, og du kun har budt på 1. auktion.

Det er meget almindeligt, at der bliver begæret ny auktion, og at der dermed afholdes to tvangsauktioner over ejendommen. Både ejeren, ejerens evt. konkursbo og andre rettighedshavere, som ikke er blive dækket af auktionens højeste bud på 1. auktion, kan begære en ny tvangsauktion. Som byder på 1. auktion er du fortsat bundet til dit bud fra 1. auktion på 2. auktion. Dvs. at det højeste bud på 1. auktion er der, hvor budgivningen starter på 2. auktion og skal overbydes på 2. auktion, hvis en ny byder skal opnå hammerslag.

Ejeren har ret til at sælge ejendommen i frihandel helt frem til 1. auktion med accept fra alle panthavere. Ejeren har også mulighed for at afværge tvangsauktionen helt frem til, at der er givet hammerslag på 2. auktion, hvis ejeren betaler alle restancer og omkostninger.

Sikkerhedsstillelse og størstebeløb

Hvis du bliver højestbydende på tvangsauktionen, skal du stille sikkerhed over for fogedretten. En del af sikkerheden skal stilles straks, sædvanligvis kr. 10.000 enten i kontanter, MobilePay, bankgaranti eller med en advokatindeståelse. Resten af sikkerhedsstillelsen får du 7 dage til at stille overfor fogedretten.

Sikkerhedsstillelsen har fogedretten stående, indtil du har fået samtykkeerklæring fra alle panthavere, der har fået dækning helt eller delvis, og rekvirentens omkostninger til auktionen er betalt. Herefter får du sikkerheden tilbage. Det kræver derfor en stor likviditet. Vi kan anbefale at lave en aftale med en advokat, der kan indestå overfor fogedretten. Du indbetaler så bare sikkerheden til advokaten, der så må bruge af pengene til at få samtykke fra alle panthavere, så du kan få auktionsskødet.

Udover dit bud på ejendommen på auktionen, skal du som højstbydende også betale de udgifter, der er omfattet af ”størstebeløbet”. Størstebeløbet udgør de omkostninger, der har været til at afholde tvangsauktionen, herunder rekvirentens advokatsalær, retsgebyrer, annonceudgifter, skyldig ejendomsskat samt skyldig brandforsikringspræmie.

Du skal desuden betale en auktionsafgift på 0,5% af dit bud og størstebeløbet.

Bemærk! Du overtager ingen gæld i ejendommen. Den del af gælden, som går ud over dit bud, bliver slettet i tingbogen af fogedretten.

Det kan dog vi visse tilfælde være en fordel at overtage lånet i ejendommen, men det skal du godkendes til ved panthaveren.

Købt som beset

Når du køber en fast ejendom på tvangsauktion, køber du ejendommen som beset. Der udarbejdes ikke  tilstandsrapport eller el-rapport. Du har således ikke mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring, som der er ved almindelige hushandler, der dækker uventede udgifter til udbedring af mangler, som ikke fremgår af tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.

Køber du en ejendom på auktion, tager du ejendommen, som den er og forefindes. Dvs. du ikke efterfølgende kan gøre ansvar over for nogen for eventuelle fejl eller mangler, som du ikke havde set. Dette gælder, uanset om der er fugt, skimmel eller mangelfulgt fundament osv. Det er kun, hvis der er forkerte oplysninger i salgsopstillingen, at du kan gøre krav gældende overfor rekvirenten, der har lavet salgsopstillingen.

Det anbefales derfor, at du får en byggesagkyndig til at gennemgå ejendommen og rådgive om dens stand, hvis du er usikker på, hvad du skal byde. Du skal også overveje meget nøje, hvad du vil byde for ejendommen, så du også har råd til alle uforudsete forhold ved ejendommen.

Du er altid velkommen til at kontakte os, hvis du er interesseret i at byde på en ejendom. Vi kan hjælpe dig igennem processen eller vejlede dig om den strategi, du skal have i budgivningen.

Auktionsskøde

Når du køber en fast ejendom på tvangsauktion, skal der tinglyses auktionsskøde. Formkravene til auktionsskøder er magen til formkravene for tinglysning af andre skøder. Auktionsskødet bliver udstedt af fogedretten, når du har fået samtykkeerklæring fra alle panthavere, som opnåede dækning på auktionen.

Auktionsskødet er således dit bevis på, at ejendommen nu er din.

Har du brug for rådgivning?

Det er ikke en nem affære at købe fast ejendom på en tvangsauktion. Der er mange regler, du bør iagttage, inden du byder. Vi er hos Husadvokaten.com klar til en juridisk rådgivning. Kontakt os for en uforpligtende snak.