Energimærke og energimærkning – alt du skal vide

Om en bolig har et energimærke eller ej, er blot en af de mange ting, du skal være opmærksom på, når du skal købe eller sælge din bolig.

Men hvad er det nu lige, energimærkningen dækker over? Og hvem har egentlig ansvar for, at der foreligger en gyldig energimærkning, når skødet på en ejendom skifter hænder?

Heldigvis kan du finde svar på alle dine spørgsmål nedenfor. Hos Husadvokaten har vi nemlig sammensat en lille, men fyldestgørende oversigt til dig, så du kan få det fulde overblik over energimærket, dets betydning og ikke mindst de lovmæssige krav på området, som skal overholdes, når du går i salgs- eller købetanker.

Herunder kan du finde en oversigt over de emner, som denne side berører. Hvis du har spørgsmål, så er du meget velkommen til at ringe til os på 70 10 13 30.

  1. Hvad er et energimærke?
  2. Hvorfor skal din bolig energimærkes?
  3. Energimærket fra A til G
  4. Energimærkning ved køb og salg
  5. Energikonsulent
  6. Nye regler for energimærke
  7. Klage over energimærkning
  8. Erstatning ved fejlagtig energimærkning

Hvad er et energimærke?

Et energimærke er i al sin enkelhed et officielt godkendt dokument, som fortæller noget om din boligs elforbrug og energieffektivitet. Formålet med mærket er at give køber et retvisende billede af, hvor store energiudgifter, man må forvente for en standard husholdning – både hvad angår vand, varme og el. Derudover vil energimærket indeholde forslag til energiforbedringer af ejendommen samt et overslag over, hvad det vil koste at gennemføre de enkelte forbedringer.

Hvorfor skal din bolig energimærkes?

Ved at få din bolig energimærket, kan du med andre ord sørge for, at potentielle købere får et indblik i nogle af de omkostninger, som er forbundet med at bo i huset, ligesom det også giver et billede af, hvorvidt boligen er energiøkonomisk og velisoleret. Er det for eksempel dyrt eller billigt at opvarme boligen om vinteren, og hvor godt holdes der på varmen? Og hvor store er omkostninger lys og strøm? Det er blandt andet disse væsentlige spørgsmål, som et energimærke kan give svaret på.


Energimærket fra A til G

Når du får din bolig energimærket, ranglister du altså din ejendom i forhold til energiforbrug. Der findes i alt ni energimærker på skalaen, hvoraf A2020 er det mest energivenlige mærke, og derfor ligger øverst på skalaen. G er det mindst energivenlige mærke, og derfor ligger nederst. En bolig med et højt rangerende energimærke kan således typisk sælges til en bedre pris end en bolig med et lavt rangerende energimærke.

Energimærket skal dog også vurderes i sammenhæng med boligens alder. Jo ældre din bolig er, desto sværere vil det naturligvis være at opnå den bedst mulige energimærkning, som kendetegner en topmoderne, energiøkonomisk bolig. For et hus, der er opført i 1950’erne vil en energimærkning D for eksempel betragtes som relativt ganske godt, imens den samme energimærkning vil blive betegnet som dårlig for et hus, der er opført i 2010.


Energimærkning ved køb og salg

Ved køb, salg eller udlejning af en ejendom, skal der altid foreligge en energimærkning. Det er som udgangspunkt sælgers eller udlejers ansvar, at energimærket er på plads. Når du sætter din bolig eller ejendom til salg, skal du derfor have sørget for energimærkning inden ejendomsmægler begynder at markedsføre salget. Er der tale om en ejerlejlighed eller andelsbolig, er det dog ejerforeningen eller andelsboligforeningen, der skal sørge for at få udarbejdet et gyldigt energimærke, som kan fremvises for interesserede købere.

Nogle typer af bygninger er desuden fritaget for energimærkning. Det gælder blandt andet:

  • sommerhuse (medmindre de er nyopført)
  • kolonihavehuse
  • tilbygninger
  • fritliggende bygninger med et samlet etageareal på under 60 m2
  • carporte, garager og lignende

Energimærket har en gyldighed på 10 år. Det er derfor muligt, at et ældre energimærke stadigvæk kan bruges, og at du ikke behøver få lavet et nyt i forbindelse med salg af din ejendom. Du kan altid se, om din bolig allerede er energimærket ved at besøge Energistyrelsens forbrugersite SparEnergi.dk.


Find en energikonsulent til energimærke

Energimærkningen på din bolig bliver altid udarbejdet af faglært energikonsulent fra en certificeret virksomhed. Prisen for udarbejdelse af energimærke afhænger dog typisk af husets alder og størrelse. Omkostningerne skal altid betales af dig som sælger, også selv om ejendomsmægleren har tilbudt dig en “solgt eller gratis” aftale.

Det kan som regel aftales, at ejendomsmægleren får fuldmagt til at finde en energikonsulent igennem et forsikringsselskab, så du dermed overlade processen med energimærkning til andre. Du kan dog også selv finde en energikonsulent på Boligejer.dk.

Har du brug for advokatbistand i forbindelse med køb eller salg af din bolig, kan du desuden altid kontakte Husadvokaten. Vores dygtige boligadvokater står klar til at føre dig sikkert igennem handelsprocessen. Ender det ikke med en handel, får du heller ingen regning fra os. Kontakt os i dag – vi vurderer din sag gratis.


Nye regler for energimærke

Du kan kontakte Husadvokaten.coms jurister for en gratis vurdering af din sag ved at klikke her!

Fra den 1. juli 2010 skal privatboliger (huse, ejerlejligheder, andelsboliger) der sættes til salg hos en ejendomsmægler være forsynet med gyldig energimærke, inden mægleren må annoncere boligen til salg. Dette gælder for alle typer privatboliger undtagen sommerhuse. Nyopførte sommerhuse skal dog have et energimærke. Boliger sat til salg før den 1. juli 2010 er ikke omfattet af de nye regler, og det samme gælder for handler, hvor sælger ikke benytter en ejendomsmægler.

Fra 1. februar 2011 skal der ved udlejning af huse eller lejligheder udleveres et gyldigt energimærke til lejeren.

Samtidig ændres gyldighedsperioden for energimærker med få undtagelser fra 5 til 10 år.

Endelig er der indført en tilskudsordning efter først-til-mølle princippet, hvis man ønsker at udskifte sit oliefyr med en mere energieffektiv løsning.

Du kan kontakte Husadvokaten.coms jurister for en gratis vurdering af din sag ved at klikke her!


Klage over energimærkning

Som ejer af en ejendom kan du klage over energimærkningen, hvis du mener, at energimærket er fejlvurderet. Du skal reklamere inden for et år..

Et energimærke udarbejdes af et certificeret energimærkningsfirma. Ved fejl i energimærkningen skal du først klage til dette firma. Klagen sendes på et særligt klageskema, som du får hos Energistyrelsen tillige med klagevejledning eller henter på styrelsens hjemmeside, hvorefter energimærkningsfirmaet skal besvare din klage inden for en måned.

Hvis du er utilfreds med afgørelsen, kan du påklage afgørelsen til Energistyrelsen indenfor 4 uger efter modtagelsen.

Sekretariatet behandler klagen og indstiller sagen til afgørelse i Energistyrelsen.

Energistyrelsen træffer en afgørelse, der enten ikke giver dig medhold i klagen, eller giver dig helt eller delvist medhold. Såfremt du får helt eller delvist medhold i klagen vil styrelsen overveje, om der skal udarbejdes en ny energimærkningsrapport.

Din mulighed for erstatning ved fejlagtig energimærkning

Lov om fremme af energibesparelser i bygninger har som primært formål at fremme energibesparelser og øge effektiviteten inden for al anvendelse af energi i bygninger. Desuden har loven også til formål at medvirke til en reducering af vandforbruget i bygninger. Loven bestemmer endvidere, at sælger af fast ejendom skal sørge for et energimærke, som udleveres til køberen, forinden en aftale om salg indgås. Det sker navnlig med henblik på, at energiforhold indgår som en faktor i prisfastsættelsen af den faste ejendom. Der er i lov om fremme af energibesparelser i bygninger ingen erstatningsregel om energikonsulenters arbejde i forbindelse med energimærkning. Dette udelukker dog ikke, at energikonsulenter kan blive erstatningsansvarlige efter dansk rets almindelige regler om erstatning uden for kontrakt, derunder det særlige professionsansvar.

Ovenstående bevirker således, at hvis en energikonsulent ved udfærdigelsen af et energimærke handler culpøst, kan han blive erstatningsansvarlig for dit tab som køber som følge af en mangelfuld energimærkning. Det vil som udgangspunkt være de tilfælde, hvor energikonsulenten ved udfærdigelsen af energimærket har fraveget retningslinjerne i loven og bekendtgørelserne. Retningslinjerne stiller krav til hvilke forhold, der skal være opfyldt ved energimærkningen. Energimærket skal placere den faste ejendom på en skala fra A-G, hvor A er det mest energieffektive, og G er det mindst effektive. F.eks. vil et nyere hus som regel have et højere energimærke sammenlignet med et ældre hus.

En energikonsulent kan f.eks. blive erstatningsansvarlig, hvis han undlader at måle tykkelsen af murene, men i stedet baserer sine oplysninger om ejendommens isolering på et skøn. I sådant tilfælde foreligger der en klar fejl, som ikke vedrører skønsmæssige vurderinger, men angår forhold, som let kunne have været konstateret på et objektivt grundlag.

Dit erstatningskrav vil herefter blive opgjort på baggrund af dine forøgede energiudgifter.

Forøgede energiudgifter

Ved forøgede energiudgifter forstås de forøgede udgifter, som du som køber vil få, eftersom du har indrettet dig efter den mangelfulde energimærkning. Det vil ofte være udgifterne til opvarmning af ejendommen.

Erstatningsudmålingen på baggrund af forøgede udgifter har den ulempe, at de ofte har karakter af løbende ydelser, f.eks. varmeregninger. Du bør derfor være særligt opmærksom, inden du rejser et erstatningskrav på baggrund af dine forøgede udgifter.

Beregningen af erstatningskravet

Ved erstatningsberegning for en løbende ydelse, benytter domstolene en kapitaliseringsfaktor. Seneste dom fra Østre Landsret fra 2011 har fastlagt den fremgangsmåde ved beregningen af et erstatningskrav ved fejlagtig energimærkning, at de forøgede energiudgifter fastsættes på baggrund af en berettiget energimærkningsrapport, hvorefter beløbet kapitaliseres med kapitalfaktor 6.

Inden for andre områder, hvor der ligeledes sker kapitalisering, benyttes hyppigst kapitalfaktor 10. F.eks. inden for det nærtbeslægtet område om ejendomsmæglernes/-formidlernes erstatningsansvar i forbindelse med formidling og salg af fast ejendom. F.eks. hvis der er i salgsopstillingen er angivet en forkert ejerafgift, vil køber have krav på godtgørelse, der fastsættes ud fra en skønsmæssig beregning og dernæst ganges med kapitalfaktor 10.

Der foreligger imidlertid ingen begrundelse for, at erstatning ved energimærkninger ikke bør kapitaliseres med kapitalfaktor 10. Det kan derfor heller ikke udelukkes, at den vedholdende og tålmodige vil kunne få sit erstatningskrav kapitaliseret med faktor 10.

Vi har stor erfaring med erstatningskrav

Vi har hos Advokatgruppen stor erfaring med erstatningskrav i forbindelse med fejlagtige energimærkninger. Retspraksis på området viser, at det kræver en dybdegående indsigt og kendskab til erstatningsområderne, stor tålmodighed samt vedholdenhed, hvis man skal stilles bedst muligt. Du bør derfor overveje at alliere dig med en erfaren advokat, som kender til alle overvejelserne i forbindelse med opgørelsen af et erstatningskrav. Kontakt os for en uforpligtende samtale om din situation.