Advokatforbehold


Inden du underskriver en købsaftale, skal du sikre dig, at der er et advokatforbehold indskrevet i købsaftalen. Hvis du er i det mindste i tvivl, skal du kontakte en advokat.

1. Hvad er et advokatforbehold?

Et advokatforbehold er en klausul i købsaftalen, hvorved en køber eller sælger ved overdragelse af fast ejendom har mulighed for at konsultere og opnå godkendelse af en advokat, inden aftalen anses for bindende. I praksis er det dog traditionelt oftest køber, der anvender denne mulighed. Dette kan ske selvom køber – eller sælger – har skrevet under på købsaftalen, hvor man normalt ellers ser en underskrift som bindende efter almindelige aftaleretlige regler. En part kan som konsekvens heraf indsætte advokatforbeholdet i købsaftalen og bibeholde en mulighed for at træde tilbage fra aftalen, hvis advokaten ikke mener, at aftalen kan godkendes. Det giver også køberen den fordel, at vedkommende ikke skal betale 1 % af købesummen i godtgørelse til sælgeren, hvis køberen anvender sin lovbestemte fortrydelsesret.

Advokatforbeholdet kan enten være udformet generelt eller specifikt. Er der tale om et specifikt forbehold, kan dette f.eks. være begrænset til kun at vedrøre det juridiske aspekt af købsaftalen. Hvorimod et generelt forbehold kan formuleres til at omfatte aftalen og handlen i sin helhed. Advokaten kan med et generelt advokatforbehold dermed også tage stilling til sin klients eller handlens økonomiske forhold, f.eks., hvis der ved aftalen udstedes et sælgerpantebrev. Det er desuden blevet fastlagt i retspraksis, at et advokatforbehold ikke skal fortolkes indskrænkende, hvis ikke andet er angivet i kontrakten. Dette kan bl.a. ses i dommen U 1989.748 H. Sagen omhandlede en køber af et 70 år gammelt sommerhus. Køber havde underskrevet slutsedlen med det samme, men efter telefonisk kontakt med sin advokat tilføjede køber: ”Købers underskrift er betinget af berigtigende advokats godkendelse i sin helhed.” Højesteret udtaler følgende i dommen: ” [købers] underskrift på slutsedlen var gjort betinget af godkendelse fra hans advokat. Forbeholdet var efter sin formulering generelt, og der er ikke grundlag for at fortolke det indskrænkende. Få dage senere meddelte advokaten, at handelen ikke kunne godkendes. Højesteret tager herefter appellantens principale påstand til følge. ”

Advokatforbeholdet giver dermed mulighed for at kunne træde tilbage fra en aftale, som parten egentlig allerede har indgået ved sin underskrift.

2. Fordele ved anvendelse af advokatforbeholdet

I dansk ret er en underskrift fra køber, som udgangspunkt, lig med et tilbud, som sælger herefter kan vælge, om denne ønsker at acceptere eller ej. Det følger hermed også af de aftaleretlige regler, at et tilbud er bindende for afgiver, jf. aftaleloven § 1. Det betyder, at en tilbagekaldelse kun kan ske, hvis tilbagekaldelsen kommer frem hos sælgeren før tilbuddet, jf. aftaleloven § 7.

Advokatforbeholdet giver køber eller sælger mulighed for at træde tilbage fra aftalen, selvom købsaftalen allerede er underskrevet. Forbeholdet sikrer yderligere en omkostningsfri tilbagetrædelsesadgang, da det betyder en fritagelse for at skulle svare godtgørelse til modparten, hvis man vil fortryde aftalen. Der skal kun udarbejdes salær til den pågældende advokat for brug af sin tid til at gennemgå kontrakten.

Derudover er advokatforbeholdet en fordel i forbindelse med køb af fast ejendom til erhverv, da der i erhvervsmæssige handler ikke er givet den samme fortrydelsesret som i forbrugerkøb, jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 8, stk. 1, jf. §1, stk. 1. Køber eller sælger af erhvervsejendomme får således en fortrydelsesret, som ydermere er næsten omkostningsfri.

3. Advokatforbeholdet contra lovbestemt fortrydelsesret

Ved erhvervelse af fast ejendom er der i forbrugerforhold tildelt køberen en lovbestemt fortrydelsesret, jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. (i det følgende blot kalde ”LFFE”). For at der efter LFFE kan være tale om forbrugerkøb af fast ejendom, skal der være tale om køb af en fast ejendom, hvor ejendommen hovedsageligt har været anvendt til beboelse for sælgeren eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen, jf. LFFE §1, stk. 1. Førend køberen kan træde tilbage fra handelen skal betingelserne i LFFE §§ 8-11 være opfyldt. Ifølge disse bestemmelser skal køberen senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse, give sælgeren skriftlig meddelelse om, at køberen vil træde tilbage fra aftalen, jf. LFFE § 8, stk. 1. Heraf følger det ligeledes ejendommen blevet tinglyst skal køberen afmelde tinglysningen inden for de førnævnte 6 hverdage, jf. LFFE §9. Har køberen taget ejendommen i brug skal ejendommen stilles til sælgerens rådighed inden udløbet af 6 hverdage, jf. LFFE §10, stk. 1. Slutteligt skal køberen betale en godtgørelse til sælgeren på 1 % af købesummen, jf. LFFE §11, stk. 1.

Den lovbestemte fortrydelsesret er således noget mere omkostningsfuld for køberen. Hvorimod der ved anvendelse af et advokatforbehold ved tilbagetrædelse fra købsaftalen kun skulle svares vederlag til advokaten, hvilket vil være noget mindre byrdefuldt for køberen.

Forbeholdet giver således køberen en nemmere og billigere tilbagetrædelsesadgang, hvoraf der samtidig også bliver givet professionel rådgivning til køberen ved den juridiske bistand, således at forhold som køberen ikke selv havde opdaget, bliver opdaget på et tidligere tidspunkt.

4. Anvendelse af advokatforbehold i købsaftalen


4.1. Formelle krav til forbeholdet

Det er køber eller henholdsvis sælgers eget ansvar at få skrevet et advokatforbehold ind i købsaftalen. Dette er ikke en standardklausul, men noget parterne selv må udfærdige. Forbeholdet kan f.eks. være udarbejdet på følgende måde:

Købers underskrift på nærværende købsaftale er betinget af, at købers advokat kan godkende købsaftalen i sin helhed. Godkendelse skal være meddelt sælgers ejendomsmægler senest den _____ kl. XX:XX.

Der er her angivet et generelt advokatforbehold, hvilket giver advokaten mulighed for at tage stilling til flere aspekter af købsaftalen end kun det juridiske.

Det er ikke et krav for advokatforbeholdets gyldighed, at der er fastsat et tidspunkt for, hvornår advokaten senest kan komme med en meddelelse, om hvorvidt købsaftalen er godkendt eller ej. Det er efter retspraksis fastslået, at advokaten skal give meddelelse inden for en vis kort frist, og hvis dette ikke opfyldes vil forbeholdet falde bort og aftalen vil hermed kunne anses som indgået af køber eller henholdsvis sælger. Det har i praksis været diskuteret, hvordan fristen skulle fortolkes. Dette blev behandlet i dommen U 1994.13 V, hvor sælger havde indsat et advokatforbehold og dette først blev gjort gældende 1 måned efter aftalens indgåelse. Landsretten udtalte dette: Det lægges til grund, at appellanten underskrev slutsedlen den 4. eller den 6. april 1990, og at han først i skrivelsen af 9. maj 1990 fra advokat Peter Christensen meddelte, at han ikke ønskede at gennemføre handlen. Advokatforbeholdet findes således ikke at være gjort gældende inden rimelig tid efter handelens afslutning. Det tiltrædes derfor, at appellanten er bundet af den indgåede aftale. Det kan hermed siges at 1 måned anses som for lang tid. I praksis er den normale betænkningstid blevet fastslået til at være omkring 3-6 dage. Betænkningstiden afhænger også af, hvor kompliceret et forhold der er tale om. Er der således tale om en kompliceret købsaftale af en større erhvervsejendom, kan dette give begrundelse for en længere betænkningstid.

4.2. Hvilke professioner kan anvendes som rådgivning til advokatforbeholdet?

Som nævnt i afsnit 1 skal køber eller sælger selv være opmærksomme på at få indført et advokatforbehold i købsaftalen. Det er ikke en standardklausul i købsaftalen. Det er oftest i forbrugerkøb af fast ejendom, at man lægger vægt på anvendelsen af advokatforbeholdet. I disse sager kan man derfor støde på situationer, hvor den part som har indsat advokatforbeholdet anvender en ven, bekendt eller et familiemedlem som fx tidligere har været advokat eller har en anden form for juridisk baggrund, der kunne bidrage med saglig viden. Men det kan diskuteres, hvordan man skal fortolke ordlyden af ”advokat”, således at det kun er personer med advokatbestalling, der kan anvendes som juridisk rådgivning ved påberåbelse af advokatforbehold. Dette synspunkt blev der taget stilling til i en sag ved Retten i Helsingør, hvor køber ved valg af repræsentation anvendte en pensioneret advokat, der havde deponeret sin bestalling. Sælgeren i denne sag mente ikke, at modpartens rådgivning levede op til kriterierne for at kunne bruges som juridisk assistance til advokatforbeholdet. Hvorimod sælgeren anførte, at for at advokatforbeholdet kunne anvendes, så skulle den juridiske rådgivning være ydet af en person med advokatbestalling og omfattet af retsplejelovens §§ 119 og 120. Det er i retsplejelovens § 119 angivet, at en advokat skal være beskikket af justitsministeren, hvor vedkommende har opfyldt nogle i bestemmelsen videre fastsatte kriterier, for at kunne opnå beskikkelsen. Ydermere fastsættes det i retsplejelovens § 120, at advokat er en beskyttet titel og derfor ikke kan tages i brug af en person, der ikke har opnået beskikkelse, hvilket i denne sammenhæng således også vil betyde, at personen ikke kan udøve advokatvirksomhed, og herunder yde juridisk rådgivning ved købsaftaler og anvendes til påberåbelse af advokatforbehold. Sælgeren fik i denne sag medhold ved byretten, og det er herved blevet fastslået i praksis, at det kun er beskikkede advokater og dvs. herunder også kun erhvervsaktive advokater, der kan anvendes til rådgivning, når man ønsker at påberåbe sig advokatforbeholdet.

Dette har skabt en debat, da det kan resultere i to ting: For det første betyder det at den part, som ønsker at anvende advokatforbeholdet, vil være forpligtet til at anvende en advokat. Fordelen ved dette er, at parten vil blive givet en kompetent rådgivning af en person, som har en opdateret viden om gældende lov og retspraksis. Modsat kan det betyde, at f.eks. virksomheder, der har en juridisk afdeling eller har tilknyttet en jurist ikke vil kunne anvende denne person eller afdeling til rådgivning, uanset hvor kompetent vedkommende måtte være, da personen ikke er blevet beskikket og har en advokatbestalling, jf. retsplejelovens §119, stk. 1. Virksomheden må herved være nødsaget til at søge rådgivning udefra.

En mulig løsning på dette problem kan i stedet være at angive et rådgiverforbehold, hvor man ønsker at ens rådgiver ser aftalen igennem for godkendelse. Her vil persongruppen være udvidet til at kunne omfatte flere former for rådgivere, og ikke kun den fastlagte definition som en advokat indeholder.

4.3. Det aftaleretlige aspekt

Ud over kriterierne for den anvendte rådgivning, så skal klausulen ligeledes opfylde de aftaleretlige regler, når man ønsker at indføre yderligere betingelser i en købsaftale. Forbeholdet skal som konsekvens heraf fremstå klart og tydeligt i aftalen og formuleringen skal være klar og præcis, så modparten er klar over, hvilken form for forbehold, man ønsker at tage. Her kan det igen nævnes som anført i afsnit 1, at hvis man ønsker at lade sin advokat tage stilling til hele aftalen, så skal dette gøres klart og tydeligt i formuleringen. Dette kan som nævnt gøres ved at anføre: ”… aftalen i sin helhed”. På denne måde forbeholder man sig hermed retten til, at advokaten kan tage stilling til hele købsaftalen og uanset, om der er tale om økonomiske forhold eller om det er det juridiske aspekt af købsaftalen, kan advokaten påberåbe sig dette, og parten vil således kunne træde tilbage fra købsaftalen. I dommen U 1991.393 H blev det fastslået, hvor signifikant formuleringen af forbeholdet er, idet køber anførte at: ”hans advokat ikke har bemærkninger vedrørende nærværende slutseddels juridiske indhold”. Landsretten gjorde hermed følgende bemærkning til forbeholdet: ”Slutsedlens § 11, stk. 2, giver kun sagsøgte ret til at træde tilbage på grund af selve slutsedlens juridiske indhold, og sagsøgerens eventuelle fortielse af væsentlige oplysninger om ejendommens tilstand hører ikke herunder”. Dette bliver yderligere fastholdt i Højesteret: ”Under disse omstændigheder kan der ikke tillægges advokatens indvendinger mod slutsedlen en sådan vægt, at de kan begrunde tilbagetræden fra handelen i henhold til advokatforbeholdet i slutsedlens § 11, stk. 1”.

Efter de aftaleretlige regler er det derfor vigtigt, at forbeholdet i købsaftalen bliver formuleret klart og tydeligt, og hvis man ønsker at rådføre sig med en advokat om andet end selve det juridiske, skal forbeholdet formuleres, således at forbeholdets tages for aftalen i sin helhed.

Hvad kan påberåbes?

Som anført i afsnit 1 og 4, så er det nødvendigvis ikke kun det juridiske, som en advokat skal se på og kan påberåbe ved anvendelse af advokatforbeholdet og efterfølgende tilbagetrædelse fra købsaftalen. Men det kan diskuteres, hvor meget der i praksis kræves, for at kunne udøve tilbagetrædelsesretten. Problemstillingen ved om der kan kræves en saglig begrundelse eller ej, afhænger af om der er angivet et generelt eller et specifikt advokatforbehold.

I teorien er der angivet to forskellige standpunkter: Det ene standpunkt anfører, at der ikke er begrundelsespligt, og det andet angiver at der foreligger en begrundelsespligt. De vil blive behandlet i nedenstående.

5.1. Ingen begrundelsespligt

Ud fra et aftaleretligt synspunkt kan det siges, at er der ikke angivet i forbeholdet, at der kræves en begrundelse, så kan dette være ensbetydende med, at advokaten blankt kan afvise købet uden at angive en egentlig begrundelse.

I forskellige sager fra retspraksis er der heller ikke taget stilling til advokatens begrundelse for at afvise købsaftalen. Det kan bl.a. ses i dommen U 1984.471 H, hvor Højesteret udelukkende udtaler: ”Dette generelle forbehold, som efter sagens oplysninger var velbegrundet, findes der ikke grundlag for at fortolke indskrænkende. Da advokaten ikke har godkendt slutsedlen, vil dommen allerede som følge heraf være at stadfæste. ” Der bliver i dommen hermed ikke kommenteret yderligere på, om den begrundelse advokaten anførte var fyldestgørende, men der blev givet køberen medhold udelukkende pga., at advokaten ikke godkendte slutsedlen.

Ud fra dette kan man således muligvis fra retspraksis udlede, at advokaten har mulighed for blankt at afvise købsaftalen uden at komme med en konkret eller saglig begrundelse for at afvise aftalen. Men et andet standpunkt angiver, at det ikke er muligt for advokaten at afvise aftalen uden at give en saglig begrundelse herfor.

5.2. Det generelle advokatforbehold

I forhold til et generelt formuleret advokatforbehold, så har det i teorien været diskuteret, om dette kan udnyttes som en gratis fortrydelsesadgang og om det er muligt at træde tilbage fra en købsaftale ved anvendelse af forbeholdet, uden at advokaten kommer med en saglig begrundelse for tilbagetrædelsen. Diskussionen beror på, hvorledes man skal fortolke forbeholdet. Det afhænger af om det bliver fortolket indskrænkende eller udvidet.

I dommen U 1983.224 Ø blev det af landsretten fastslået, at et forbehold skulle fortolkes indskrænkende. Sagen handlede om et køb af en fast ejendom, hvor køber havde haft en forudsætning om, at han kunne overtage et kælderlokale i ejendommen. Da denne ikke blev indfriet hævede køberen handlen ved påberåbelse af advokatforbeholdet. Landsretten citerede som begrundelse for at fortolke forbeholdet indskrænkende: ”Ved sagens afgørelse må det også efter bevisførelsen for landsretten lægges til grund, at der ved parternes underskrift af slutsedlen er indgået en bindende aftale mellem dem om appellantens køb af den omhandlede ejerlejlighed, alene med forbehold fra appellantens side om »advokats godkendelse«. Ved bedømmelsen af betydningen af dette forbehold må retten tage sit udgangspunkt i den omstændighed, at det forhold, der påberåbes af appellanten som grundlag for ikke at vedstå underskriften på slutsedlen, efter hans egen forklaring har været genstand for udførlige overvejelser fra hans side og har været omtalt under hans drøftelser med indstævnte ved hans besigtigelse af lejligheden, uden at dette på nogen måde har givet sig udtryk i slutsedlen. Når dette sammenholdes med, at vurderingen af betydningen af det pågældende forbehold ikke er af juridisk eller mere generel økonomisk karakter, men alene måtte bero på appellantens egne overvejelser, finder landsretten ikke, at han i kraft af forbeholdet om »advokats godkendelse« kan gøre det påberåbte forhold gældende som grundlag for at træde tilbage fra slutsedlen. ”

Tager man udgangspunkt i dommen fra 1983, så er det ikke muligt at hæve en handel ved påberåbelse af enhver saglig begrundelse. Modsætningsvist blev den opfattelse ændret i dommen U 1984.471 H, som nævnt i afsnit 5.1. I denne sag var der tale om køb af fast ejendom til erhverv, hvor køber betingede aftalen af at byplansudvalget gav tilladelse til, at ejendommen kunne anvendes som dyrekonsultation og dels betinget ved købers advokats godkendelse. Her anførte Højesteret som begrundelse for, at forbeholdet ikke skulle fortolkes indskrænkende: ”Indstævnte underskrev efter råd fra sin advokat slutsedlen med udtrykkeligt forbehold om, at den blev accepteret af advokaten. Dette generelle forbehold, som efter sagens oplysninger var velbegrundet, findes der ikke grundlag for at fortolke indskrænkende. Da advokaten ikke har godkendt slutsedlen, vil dommen allerede som følge heraf være at stadfæste. ”

Eftersom den seneste afgørelse fra domstolene indikerer, at enhver saglig begrundelse fra advokaten, om ikke at indtræde i aftalen, kan være grundlag for at påberåbe sig advokatforbeholdet, kan dette indikere, at forbeholdet skal fortolkes udvidet, og dermed kan advokaten gøre alle forhold gældende i sin indsigelse.

5.3. Det specifikke advokatforbehold

I forhold til hvis der er tale om et specifikt advokatforbehold, så fastslås det i teorien, at advokaten her må påberåbe sig et eller flere forhold, som kan berettige til at undlade godkendelse af købsaftalen. Men de forhold advokaten anfører skal således også være inden for det område, som det specifikke forbehold vedrører. Hvis forbeholdet vedrører det juridiske område, kan advokaten ikke bruge køberens økonomiske forhold som saglig begrundelse, da det ikke har betydning for det juridiske spørgsmål i sagen.

Dette er også fastslået i retspraksis, hvor dommen U 1991.393 H, som blev behandlet i afsnit 4, angiver at ved de specifikke forbehold kan der kun gøres indsigelser gældende, som vedrører det specifikke forbehold. Som nævnt tidligere var Højesterets begrundelse som følger: ”Under disse omstændigheder kan der ikke tillægges advokatens indvendinger mod slutsedlen en sådan vægt, at de kan begrunde tilbagetræden fra handelen i henhold til advokatforbeholdet i slutsedlens § 11, stk. 1. ” Ydermere kan denne dom også indikere, at ikke alle indsigelser kan anses for at være betydelige nok til at kunne afvise købsaftalen. Der blev yderligere præciseret i Højesteret: ”Det må lægges til grund, at det rådangreb, der var i tagkonstruktionen, kunne udbedres for ca. 5.000 kr. excl. moms og således var ganske ubetydeligt i forhold til købesummen, samt at der ikke var asbestloft i lagerhallen, og at der heller ikke havde været konstateret svampeangreb. Under disse omstændigheder kan der ikke tillægges advokatens indvendinger mod slutsedlen en sådan vægt, at de kan begrunde tilbagetræden fra handelen i henhold til advokatforbeholdet i slutsedlens § 11, stk. 1. Det tiltrædes derfor, at indstævnte har krav på erstatning for sit tab ved den uberettigede tilbagetræden. ”

6. Afrunding

Et advokatforbehold giver køber eller sælger nogle beføjelser, som de ellers ikke ville have. Det giver en mulighed for at kunne få vurderet et boligkøb, selvom man egentlig har skrevet under på købsaftalen. Forbeholdet er simpelt at få indført i købsaftalen, så længe man er opmærksom på at få det anført klart og tydeligt.

En mindre kritik af forbeholdet som kan gøres gældende er, at persongruppebegrænsningen i forbeholdet ikke fremgår helt klart for forbrugeren. Som nævnt i afsnit 4.2 vedrørende sagen fra Retten i Helsingør, så kan nogle læse det som, at den person de kan anvende til at påberåbe sig forbeholdet ikke skal være beskikket advokat, men kan være en person med anden juridisk baggrund eller en pensioneret advokat. Dette kan ligeledes være en hæmsko for virksomheder, der har tilknyttet juridisk personel af den ene eller anden art, da de ikke kan anvende disse uanset, hvor juridisk kompetente de er og samtidig har en god indsigt i virksomheden økonomi, som de ville kunne inddrage i vurderingen af, om der var tale om en god købsaftale.

Men uanset persongruppe begrænsningen så giver forbeholdet som sagt flere fordele, både til forbrugere, men også erhvervskøberen. Blandt andet i forhold til erhvervskøberen, så har denne ikke den lovbestemte fortrydelsesret, der er blevet tildelt forbrugere, jf. LFFE §8, stk. 1, jf. §1, stk. 1. Ligeledes er det en billigere måde for forbrugeren at kunne træde tilbage fra en aftale, og giver også forbrugeren en ekstra hjælp i en situation, der til tider kan være kompliceret. Det er hermed en sidste chance for at træde tilbage fra aftalen.

Endelig giver forbeholdet ikke kun mulighed for at træde tilbage fra aftalen grundet juridiske forhold, men der kan trædes tilbage, hvis advokaten finder, at køberen ikke har økonomien til at købe et hus af den type. Der foreligger således mange fordele ved at indsætte et advokatforbehold i en købsaftale, og udover at tilbagetrædelsesretten bevares uanset underskrift fra køber eller sælger, så vil den, der konsulterer en advokat også kunne få rådgivning vedrørende hele forløbet for købet, og ikke kun det juridiske i købsaftalen.

" Tak for jeres assistance i forbindelse med køb af vores sommerhus i Ebeltoft. Vi vil gerne give jer 5 ud af 5 stjerner for en tryg, venlig og professionel behandling! "

5 / 5