Købsaftale – sådan får du en succesfuld handel

Hvad er en købsaftale?

Købsaftalen er den officielle, skriftlige kontrakt mellem køber og sælger i forbindelse med overtagelse af en ejendom. Udfærdigelsen af købsaftalen er et af de vigtigste trin i boligkøbsprocessen. Det er derfor helt afgørende, at du er indforstået med aftalens indhold og ved hvilke betingelser og forbehold der følger med købet eller salget.

Købsaftalen indeholder informationer om ejendommen, den aftalte købesum, datoen for overtagelse og en lang række andre vilkår for handlen. Det er erhvervsstyrelsen der fastsætter, hvilke momenter der skal fremgå af en købsaftale. Derudover kan sælger og køber selv formulere aftalen så den passer netop deres handel. Det vil som regel være sælger selv eller sælgers ejendomsmægler, der udarbejder købsaftalen.

Hvornår skal jeg tage kontakt til Husadvokaten?

Inden eller i forbindelse med udarbejdelse af købsaftalen tager langt de fleste kontakt til en boligadvokat. På den måde sikrer du dig, at købsaftalen formuleres korrekt og indeholder alle relevante momenter, og at der ikke opstår ubehagelige overraskelser efter aftalens indgåelse.

Det er særligt køber der har gavn af, at få hjælp af en boligadvokat. Som oftest vil der være en ejendomsmægler involveret. Ejendomsmægleren er sælgers repræsentant, og har som hovedopgave at rådgive sælger og varetage sælgers interesser. Er du køber, er det derfor fornuftligt at få professionel rådgivning af en uvildig tredje part, der varetager dine interesser. Sådan sikrer du dig, at du kommer trygt videre med dit boligkøb. Boligadvokaten vil rådgive dig, gennemgå alle juridiske dokumenter og sørge for, at du ikke indgår en handel, der er ugunstig for dig.

Boligadvokat

Dette er inkluderet i gennemgangen af din købsaftale

Når vi som din boligadvokat gennemgår din købsaftale, afdækker vi, om den indeholder uhensigtsmæssigt byrdefulde vilkår, som du bør kræve ændret eller fjernet. Vi undersøger, om der er foreligger særlige restriktioner eller bemærkninger fra kommunen, samt om der er tinglyst servitutter, der påvirker råderetten over ejendommen.

En købsaftale er et stort dokument med mange siders materiale om ejendommen. Det kan derfor være ret så kompliceret at danne sig et overblik, hvis ikke man kender til handelsprocessen og de juridiske krav hertil. Vores advokater har alle mange års erfaring med alle typer bolighandler og ved derfor også lige netop, hvad de skal være særligt opmærksomme på i en købsaftale.

Ved at rådføre dig med en boligadvokat sikrer du, at din bolighandel går glat, og du kan være sikker på, at alle ejendommens dokumenter vil blive grundigt gennemgået af en professionel.

Hvad indeholder købsaftaler?

En købsaftale er det centrale dokument ved alle ejendomshandler, da den beskriver handlens vilkår og omfatter andre vigtige dokumenter. Det er derfor også vigtigt, at aftalen gennemgås af en professionel rådgiver.

Typisk vil en købsaftale indeholde:

  • Købers og sælgers navne og deres adresse
  • Information om køber og sælgers bank
  • Ejendommens adresse
  • Ejendommens pris
  • En offentlig vurdering af ejendommens værdi
  • Overtagelsesdato
  • Information om ejendommens forhold som f.eks. hvilken type varmeinstallation ejendommen har, vandtilslutning osv.
  • Salgsopstillingen
  • En købsaftale vil også indeholde information om, hvordan ejendommen er forsikret
  • Hvad der ellers hører med til ejendomshandlen.

I nogle tilfælde indeholder købsaftalen også bestemmelser om, at køber får møbler, hårde hvidevarer, redskabsskur, legehus, værksted med inventar eller lignende med i handlen.

  • Alle særlige forhold beskrives sidst i købsaftalen.

Her vil det først og fremmest fremgå, om der er aftalt advokatforbehold. Det vil også være i denne del af købsaftalen, det nævnes, hvis der er indgået aftaler om, at sælger skal forbedre visse fejl eller mangler inden boligen overtages af køber.

Af andre vigtige dokumenter, kan bl.a. nævnes salgsopstillingen, oplysninger om fortrydelsesret og tilbud om ejerskifteforsikring.

Købsaftalen er bindende

Når du sætter din underskrift på købsaftalen, er du bundet af dens indhold. Det er helt almindeligt at underskrive en købsaftale, inden man har gjort sig bekendt med alle forhold ved handlen. Det kan dog få økonomiske konsekvenser, hvis du efter underskrivelsen ønsker at trække dig fra aftalen.

Det er lovbestemt, at køber har 6 dages fortrydelsesret, mod at betale en godtgørelse på 1% af købesummen til sælger. Men i stedet for at gøre brug af denne dyre løsning, kan du vælge at få indskrevet et advokatforbehold.

Advokatforbehold

Ved at indsætte et advokatforbehold i købsaftalen, har du tid til at lade en boligadvokat gennemgå aftalen, efter du har underskrevet. Forbeholdet virker som en udvidet fortrydelsesret, hvor advokaten typisk har 3-5 hverdage til at gennemgå og godkende aftalen, før du bliver bundet.

Med et advokatforbehold betinger du din underskrift af, at din advokat godkender aftalen. Hvis du og advokaten finder frem til, efter at have gennemgået alle detaljer af aftalen og andre dokumenter med relation til handlen, at du alligevel ikke ønsker at gennemføre, så godkender advokaten ikke købsaftalen. Dermed træder din underskrift ikke i kraft, og du bliver ikke bundet.

I praksis får det den betydning, at du ikke bindes af din underskrift, og derfor heller ikke pålægges at skulle betale godtgørelse til modparten – altså en “gratis fortrydelsesret”. Advokatforbehold skal dog være indskrevet i købsaftalen, inden du underskriver.

Læs mere om advokatforbehold her.

Hvordan udarbejder man en købsaftale?

Det vil som oftest være sælgers ejendomsmægler, der udarbejder købsaftalen. Dansk Ejendomsmæglerforening har udarbejdet en standartkøbsaftale, som indeholder:

  1. Praktiske oplysninger om parterne, ejendommen og de øvrige individuelle vilkår.
  2. Standartvilkår
  3. Salgsopstilling.

Der vil under første punkt være mulighed for, at sælger og køber kan formulere individuelle betingelser, krav eller vilkår for handlen. Der foretages en forhandling mellem køber og sælger, hvor I må blive enige om disse, hvilket kan være en udfordrende proces.

Udarbejdelsen af købsaftalens vilkår kan derfor med fordel varetages af din boligadvokat. Ved at lade en professionel overtage forhandlingsprocessen, er du sikret, at dine interesser varetages under forhandlingen, så du bliver tilfreds med den endelige købsaftale.

Udfærdigelse af købsaftalen

Som sagt vil det i de fleste tilfælde være sælgers ejendomsmægler der varetager udfærdigelsen af købsaftalen. Vælger du som sælger ikke at benytte sig af en mægler, men at sælge ved ‘selvsalg‘ kan du med fordel lade en boligadvokat varetage opgaven.

At udarbejde en købsaftale er en kompleks proces. Det kræver omhyggelig research og viden om de relevante lovbestemmelser, så selvom det er muligt at skrive en købsaftale på egen hånd, er det ikke noget vi anbefaler.

Lad i stedet advokaten om de juridiske dokumenter. Det kan både få retlige og økonomiske konsekvenser for dig, at lave en mangelfuld eller ugyldig aftale.

Nødvendige informationer

Inden en købsaftale kan udarbejdes, er det nødvendigt at indsamle al relevant information vedrørende købet. Dette inkluderer både køberens og sælgerens forpligtelser og rettigheder i forbindelse med handlen.

  • Det er vigtigt at indhente oplysninger om ejendommen, herunder størrelse, beliggenhed, alder og stand. Derudover skal der også indhentes information om eventuelle servitutter, pantebreve og andre restriktioner, samt sikres overholdelse af gældende lovbestemmelser for købet.
  • Informationer om køber og sælger er helt centrale, uanset om der er tale om enkeltpersoner eller virksomheder. Navn, adresse og kontaktoplysninger bør fremgå klart af købsaftalen, ligesom oplysninger om købesum og betalingsbetingelser. Der bør også være information om de forsikringer, der er knyttet til købet.

Vær også opmærksom på tidsrammen for gennemførelsen af købet samt de konsekvenser, der kan opstå, hvis tidsfristen overskrides.

En korrekt købsaftale kræver grundig forberedelse samt kendskab til lovbestemmelser og andre nødvendige oplysninger. Vi anbefaler klart at søge advokatbistand, for at sikre, at vilkår og betingelser udformes i både sælgers og købers interesse.

Godkendelse

Når købsaftalen er underskrevet af begge parter og skødet på ejendommen er tinglyst, er aftalen gyldig og bindende for begge aftaleparter. Er underskrifterne betinget af advokatforbehold, skal aftalen også godkendes af advokaten inden den fastsatte tidsfrist.

Det er vigtigt at have de originale underskrifter på samme dokument, da det er beviset for, at købsaftalen er bindende for begge parter

Det er ikke et krav, men i nogle tilfælde kan det være en fordel at underskrive købsaftalen hos en notar. Det kan være handlen har særlig interesse for kreditorer, forsikringsselskaber eller offentlige myndigheder.

Parternes ansvar

Ved indgåelse af en købsaftale er det vigtigt, at både sælger og køber forstår og overholder deres respektive forpligtelser, og begge parter skal selvfølgelig dele alle oplysninger der vedrører købsaftalen og handlen generelt.

Sælgeren skal sikre, at køberen modtager alle relevante oplysninger om ejendommen, mens køberen skal sikre, at sælgeren får alle relevante oplysninger om betalingen. Begge parter skal også kontinuerligt overholde og følge købsaftalens krav og vilkår.

Vi anbefaler derfor på det kraftigste, at I tegner de nødvendige forsikringer. På den måde sikrer i f.eks. at sælger ikke ender med at hæfte personligt for fejl eller mangler ved ejendommen, der ikke er dokumenteret i tilstandsrapporten.

Særlige gældende forhold når du vil købe en ejerlejlighed

En ejerlejlighed er en selvstændig fast ejendom, der ofte er en del af en større bygning, typisk en fleretagers ejendom.

Det er vigtigt at bemærke, at en ejerlejlighed er en lejlighed, som du køber og ejer, og at der også hér skal udarbejdes en købsaftale.

Få indblik i ejerforeningen

Når du køber en ejerlejlighed, er det vigtigt, at du har indblik i den ejerforening, som du bliver en del, når du har købt lejligheden. Det skyldes, at ejerforeningen kommer til at påvirke ejendommens generelle tilstand og økonomi, hvilket får betydning for de vilkår du accepterer som køber og dine muligheder for videresalg.

Det er vigtigt at ejerforeningen har en sund økonomi, der kan dække eventuelle reparationer og nødvendig renovering eller ombygninger. Du kan få indblik i ejerforeningens virke ved at gennemlæse referater fra tidligere generalforsamlinger og gennemse både gældende og tidligere budgetter.

Vedtægter i en ejerforening

I ejerforeningens vedtægter kan der være forskellige bestemmelser og regler, som regulerer forholdene inden for ejerforeningen.

De indeholder mange praktiske informationer om medlemmernes rettigheder og pligter, regler for generalforsamlinger samt informationer om økonomi og budget. Derudover beskriver den også forhold, som f.eks. hvad ejendommen må bruges til, om den må udlejes, om der hører udearealer med til ejendommen og om der er særlige regler for vedligeholdelse.

Ingen tilstandsrapport ved ejerlejligheder

Når du køber en ejerlejlighed, vil der som oftest ikke blive udarbejdet en tilstandsrapport. Det skyldes, at der ikke blot kan laves en tilstandsrapport på den enkelte lejlighed, men at tilstandsrapporten skál laves på hele bygningen. Dette er en større opgave, der både kræver en masse tid og midler for sælger.

Som følge heraf løber køber en større risiko, ved at købe ejerlejlighed. Derudover kan der kun tegnes ejerskifteforsikring, hvis der foreligger en tilstandsrapport, hvilket i sig selv udgør en betydelig risiko.

Få en byggesagkyndig til at vurdere din kommende bolig

Det anbefales, at du får foretaget en uafhængig gennemgang af ejendommen af en byggesagkyndig, samt at du søger juridisk rådgivning i forbindelse med køb af ejerlejligheder. På den måde kan du vide dig sikker på, at alle nødvendige forbehold tages, og at du indgår en gunstig købsaftale.

Vores boligadvokat hjælper dig hele vejen til en tryg bolighandel

Det er altid vores stærke anbefaling at få en erfaren boligadvokat til at gennemgå købsaftalen. Vores opgave er at sikre, at dit boligkøb går gnidningsfrit og i overensstemmelse med dine ønsker.

Hos Husadvokaten tilbyder vi rådgivning i diverse ejendomsretlige situationer – både til sælger og køber.

Om det drejer sig om gennemgang af købsaftale, oprettelse af testamente eller særeje eller hjælp til en projekthandel, så er vores specialiserede boligadvokater klar til at rådgive.

Kontakt os i dag

Vi er hos husadvokaten et team af boligadvokater med stor erfaring indenfor alle typer handler. Vi kan hjælpe dig med alle trin i bolighandlen- det gælder både gennemgang af købsaftalen og resten af handlens dokumenter.

Kontakt os på 70 10 13 30 eller udfyld kontaktformularen her på siden til en gratis indledende snak om din situation.