Samejeoverenskomst sikrer fælles ejendele

Samejeoverenskomst – hvad er det?

Står dig og din samlever over for et kommende boligkøb vil det være en fordel at aftale en samejeoverenskomst.

En samejeoverenskomst er en kontrakt mellem ejerne, som indgår et sameje over f.eks. fast ejendom. En samejeoverenskomst er relevant at overveje i det tilfælde, hvor ugifte samlevende ønsker at købe en fast ejendom. Ugifte samlevende er ikke underlagt nogen lovgivning, hvorimod der ved ægtefæller er lovfastlagt nogle regler omkring deres fælles ejendom og ejendele. En samejeoverenskomst kan tinglyses på den pågældende faste ejendom, men dette har ikke betydning i forhold til aftalens gyldighed. Overenskomsten er gyldig fra øjeblikket, hvor begge parter skriver under.

Hvad kan en samejeoverenskomst indeholde?

En samejeoverenskomst kan indeholde regler for, hvad parterne har af forpligtelser og rettigheder både under sameje, i forbindelse med samejets ophør og efter samejets ophør. I forhold til aftaler under samejet kan en samejeoverenskomsten omhandle regler vedrørende bestemmelsesretten, hvorledes udgifter ved driften samt vedligeholdelse af ejendommen skal fordeles.

Det er dog især i forhold til samejets ophør, at en samejeoverenskomst bliver anvendelig. Her kan det bl.a. aftales, hvad man skal gøre, hvis det kun er den ene part, der ønsker at træde ud af aftalen. Det kan også være aftalt, hvem der har ret til at blive boende i boligen, hvis de samlevende går fra hinanden. Ved at have aftalt dette på forhånd er det nemmere for begge parter at forholde sig til situationen, og ophævelsen kan forløbe gnidningsfrit.

Konsekvenserne af manglende samejeoverenskomst

Hvis der ikke er aftalt en samejeoverenskomst skal alle beslutninger vedrørende ejendommen træffes i fællesskab og kan parterne ikke blive enige, vil det til sidst resultere i, at samejet må ophøre. Efter ophøret af samejet skal beslutningerne i forbindelse med et efterfølgende salg også træffes ved enighed. Er det fortsat ikke muligt for parterne at nå til enighed, må ejendommen sættes på frivillig auktion. Frivillig auktion minder om en tvangsauktion, og man vil som følge heraf risikere at opnå en meget lavere pris for ejendommen, end hvis den havde været sat til salg på almindelig vis.

Det kan derfor være en god ide at få aftalt en samejeoverenskomst, idet man opnår klare linjer i forhold til, hvilke rettigheder og forpligtelser ens sameje skal medføre og hvad der skal ske ved samejets ophør. Med hjælp fra en advokat kan I få skræddersyet en samejeoverenskomst, som passer specifikt til jeres forhold.

Hvornår er samejeoverenskomst relevant?

Ægtefæller med et almindeligt formuefællesskab er omfattet af bestemmelserne i ægteskabslovgivningen. Her er der regler for, hvad der skal ske med ægtefællernes fælles bolig ved skilsmisse, hvis ægtefællerne ikke selv kan blive enige herom. Ægtefæller har derfor som udgangspunkt ikke behov for en samejeoverenskomst.

Hvis man derimod som ugifte samlevede – eller som ægtefæller med fuldstændigt særeje – køber en bolig sammen, gælder bestemmelserne i ægteskabslovgivningen ikke. Det er netop her, at en samejeoverenskomst kan være rigtig vigtig at få oprettet. Der er nemlig ikke nogen regler i lovgivningen der regulerer opløsningen af dette sameje. En samejeoverenskomst vil dermed kunne fastlægge de regler, som man har brug for i tilfælde af samlivsophævelse.

I bedste fald er en samejeoverenskomst overflødig. Men hvis forholdet skulle gå forbi, kan det derimod altså blive afgørende for samejets opløsning, idet samejeoverenskomsten her fastlægger de regler, som gælder, hvis samejet skal opløses!

Hvad kan man bestemme i en samejeoverenskomst?

I en samejeoverenskomst kan man indledningsvist fastlægge regler for samejet under samlivets beståen. Man kan f.eks. bestemme, hvordan udgifter til forbedringer, vedligeholdelse m.v. skal fordeles mellem parterne. Man kan også begrænse hinandens retlige dispositioner, eksempelvis muligheden for pantsætning af ejendommen m.v.

Ved opløsning af samejeoverenskomst

Herudover – og som det mest essentielle i samejeoverenskomst – kan man også bestemme, hvilke regler der skal gælde, hvis samejet skal opløses. Man kan således opstille regler for, hvordan boligen skal sælges – enten internt eller til tredjemand, samt hvordan man finder frem til udbudsprisen. Man finder også ud af hvordan fælles udgifter til boligen skal betales af parterne i salgsperioden. Dermed undgår man, at den ene part eksempelvis nægtet at underskrive en købsaftale, da I igennem samejeoverenskomsten har forpligtet hinanden til at sælge ejendommen.

Når der ikke skydes ligeligt ind i boligen

Hvis man ved købet af boligen ikke indskyder lige meget til udbetalingen, kan man også i en samejeoverenskomst regulere, at den der indskød mere ved udbetalingen, også skal have en større del af provenuet ved et fremtidigt salg. Det vil typisk være aktuelt, hvis man har købt boligen i lige sameje (altså med 50/50 ejerskab), men hvor den ene har betalt hele udbetalingen eller størstedelen heraf.

Eksempel

Helle og Mads køber en fælles bolig sammen, hvor udbetalingen er på kr. 500.000,00. Helle indskyder kr. 400.000,00, mens Mads indskyder kr. 100.000,00. Dvs. Helle har indskudt kr. 300.000,00 mere end Mads. De ejer boligen i lige sameje, dvs. de ejer hver 50 % af boligen. For at stille parterne lige ved en samlivsophævelse, kan man derfor i en samejeoverenskomst beslutte, at Mads skylder Mette halvdelen af forskellen i deres indskud, dvs. kr. 150.000,00. På den måde har begge parterne indskudt lige meget, idet Mads har indskudt kr. 100.000,00 + lånet til Mette på kr. 150.000,00, mens Mette har indskudt 400.000,00 fratrukket tilgodehavendet på 150.000,00, som Mads skal betale Helle. Lånet mellem parterne vil som oftest oprettet ganske rente- og afdragsfrit, og vil således først skulle tilbagebetales, når Mette kræver dette (dvs. typisk hvis boligen skal sælges pga. samlivsophævelse).

På denne måde sikrer man altså, at parterne rent økonomisk står lige, selvom den ene part bliver nødt til at betale størstedelen af udbetalingen, når man skal købe boligen.

Hvordan hænger samejeoverenskomst og testamente sammen?

Det er vigtigt at være opmærksom på, at en samejeoverenskomst alene regulerer forholdet i tilfælde af samlivsophævelse, mens I begge lever.

Såfremt samejet opløses pga. den enes død, er det i et testamente, man skal regulere, hvad der skal ske.

Hvis man som ugifte samlevende køber fælles bolig sammen, er det – udover en samejeoverenskomst – derfor særligt vigtigt, at man får oprettet et testamente. Uden et testamente vil den afdødes halvdel af huset indgå i dødsboet efter afdøde. Dermed vil afdødes forældre skulle arve denne del. Hvis man har børn, vil det være afdødes børn der skal arve denne del. Med et testamente kan man sikre, at det selvfølgelig er den længstlevende af jer, der skal arve afdødes halvdel af boligen i stedet.

For at sikre samejets ophør ved både samlivsophør og dødsfald, er det derfor nødvendigt at oprette både samejeoverenskomst og et testamente

Samejeoverenskomst fra Husadvokaten

Hos Husadvokaten har vi advokater, som er specialister til netop at rådgive jer i forhold til samejeoverenskomst m.v. I er derfor meget velkomne til at kontakte os for en uforpligtende drøftelse om jeres behov for en samejeoverenskomst. Vi er en del af Advokatgruppen, som er et full-service advokatfirma. Vi er mere end 55 specialister, med stor erfaring indenfor både privatret og erhvervsret.

Pris på samejeoverenskomst

Prisen vil være kr. 2.800,00 inkl. moms for en samejeoverenskomst, hvis denne udarbejdes i forbindelse med bolighandlen. Hvis det ikke er i forbindelse med en handel, er prisen som udgangspunkt kr. 3.500,00 inkl. moms. Samejeoverensomsten skal som udgangspunkt ikke tinglyses, og dermed vil der ikke være udgifter til en tinglysningsafgift.

Denne pris er inkl. et rådgivningsmøde enten pr. telefon eller som et fysisk møde på et af vores kontorer. Her drøfter vi indholdet af samejeoverenskomsten m.v., og hvor I efterfølgende vil få et udkast til jeres samejeoverenskomst på mail. Vi selvfølgelig hjælper jer helt i mål med underskrift af samejeoverenskomsten, når I har godkendt udkastet.

Hvordan foregår mødet?

På rådgivningsmødet tilbyder vi også en gratis uforpligtende drøftelse af, om I kunne have brug for yderligere sikring af hinanden. Herunder testamente eller måske en fremtidsfuldmagt. Med andre ord; I vil efter et sådant rådgivningsmøde være klædt på i forhold til de juridiske muligheder og løsninger, som kunne være aktuelle for jer!

Hvis I ønsker en samejeoverenskomst – eller har spørgsmål til ovenstående – er I altid velkomne til at kontakte os for en drøftelse heraf.