Særeje ved hus

Særeje kan have mange former. Har i f.eks. købt fællesbolig, men indskudt forskellige beløb til indbetaling, kan særejet blive fordelt i samme forhold. På den måde sikres parten, der stod for størstedelen af indbetalingen, at kunne udtage det samme beløb i tilfælde af skilsmisse. Er boligen steget i værdi, kan dette enten blive delt ligeligt mellem jer, eller I kan bestemme et andet fordelingsforhold.

Står I med et hus, og ønsker at blive klogere på mulighederne for særeje? Kontakt en boligadvokat i dag for en gratis, uforpligtende samtale, om jeres ønsker for særeje, og hvordan vi kan hjælpe med at udfærdige en ægtepagt.

Hvad er særeje?

Når du bliver gift, har I som udgangspunkt formuefællesskab. Det betyder ikke – som man ellers kunne tro – at I under ægteskabet ejer alle jeres aktiver i sameje, men det betyder, at I ved skilsmisse eller død, skal dele alt hvad I hver især ejer lige mellem jer. Dette gælder også fast ejendom, ligegyldigt om huset er købt før eller under ægteskabet. Heller ikke arv – medmindre andet er bestemt i testamente – bliver friholdt fra ligedelingen ved formuefællesskab.

Men dette er som sagt kun udgangspunktet, for I kan ved ægtepagt selv bestemme, hvordan jeres aktiver skal fordeles ved skilsmisse eller død. I en ægtepagt kan bestemte aktiver, som f.eks. en bolig, blive særeje, hvilket friholder aktivet fra ligedelingen. Andre muligheder for at benytte særeje kan være at gøre et bestemt beløb, en bestemt andel af din formue, fremtidig arv, aktiver erhvervet før ægteskabets indgåelse eller hele din formue til særeje.

Har I bestemt at en bolig skal være særeje, er det næste skridt at beslutte, hvilken type særeje I ønsker. Der findes overordnet tre særejetyper:

  • Fuldstændigt særeje
  • Skilsmissesæreje
  • Kombinationssæreje

Hvad er fuldstændigt særeje?

Vælges der fuldstændigt særeje, skal særejet hverken deles ved skilsmisse eller ved død. Fuldstændigt særeje gør, at aktivet eller formuen ikke skal deles med ægtefællen, før den falder i arv, enten i henhold til de alm. arveregler eller testamente. Vær dog opmærksom på, at aktiver der er fuldstændigt særeje, ikke indgår i et uskiftet bo, hvilket kan få konsekvenser for den længstlevende ægtefælle. Hvis man ønsker at omgå dette, kan kombinationssæreje være en mulighed.

Der kan være flere årsager til, at man ønsker at friholde aktiver fuldstændigt fra delingen. Måske har I aktiver af særlig erindringsværdi, har indgået ægteskab i en sen alder eller ønsker generelt at holde jeres økonomi adskilt. Mange vælger også at lave tidsbegrænsning eller nedtrapning af særejet over en periode. På den måde kan I komme tættere og tættere på formuefællesskab over tid, eller beslutte at ændre eller fjerne særejet efter en aftalt rum tid. Det er ikke muligt at optrappe særeje over tid.

Hvad er skilsmissesæreje?

Skilsmissesæreje er, som det ligger i ordet, kun særeje ved skilsmisse. Ved skilsmisse bliver aktivet altså friholdt fra delingen, mens det ved dødsfald mister sin status som særeje og deles mellem den længstlevende ægtefælle og afdødes dødsbo. Denne løsning er oplagt, hvis I som udgangspunkt gerne vil have formuefællesskab, men gerne vil sikre jer at kunne beholde hele eller dele af jeres respektive formuer ved skilsmisse.

Som med fuldstændigt særeje, kan skilsmissesæreje også tidsbegrænses eller nedtrappes over tid – men kan ikke optrappes til fuldstændigt særeje!

Hvad er kombinationssæreje?

Som betegnelsen afslører, er kombinationssæreje en kombination af fuldstændigt særeje og skilsmissesæreje. Der er mulighed for enten at bestemme, at der skal være fuldstændigt særeje, hvis en bestemt ægtefælle dør først, eller at der kun skal være fuldstændigt særeje for enten første eller sidste afdøde. Der forbliver altså særeje ved skilsmisse, og der vil alene være fuldstændigt særeje for den ene af jer.

En oplagt model er, at lade førstafdøde have skilsmissesæreje, mens længstlevende får fuldstændigt særeje. På den måde vil førstafdødes særeje indgå i delingsformuen, og længstlevende får mulighed for at sidde i uskiftet bo. Det er en udbredt særejetype, da den beskytter den længstlevende ægtefælle økonomisk, men samtidig gør det muligt for denne at bevare sine egne særejeaktiver.

Hvem ejer huset?

Vælger I at gøre jeres hus til særeje, får det som tidligere beskrevet forskellig betydning for jer, afhængigt af hvilken særejetype i vælger. Det har også stor betydning, om I ejer huset sammen og gør jeres respektive dele til særeje, eller om den ene af jer ejer huset, og gør det til særeje.

Er det den ene af jer der har købt hus, enten før eller under ægteskabet, og gør det til særeje, kommer huset ikke til at indgå i formuedelingen. Man skal huske her er, at selvom den ene af jer har købt huset og ejer det alene, vil huset ved den almindelige formueordning skulle deles mellem jer ved skilsmisse eller død. Det kan have store økonomiske konsekvenser for husejeren, som i nogle tilfælde kan blive tvunget til at sælge huset, for at kunne betale boslodstilsvar. Et hus ejet som særeje indgår ikke i formuedelingen. Derfor skal husets værdi ikke deles mellem jer, og du er som ejer sikret, at kunne beholde huset. Det gælder både for skilsmisse, hvis huset er skilsmissesæreje, og ved dødsfald, hvis huset er fuldstændigt særeje.

Ejer I i stedet huset i sameje og har hver især betalt en del af huset, kan I vælge at gøre jeres respektive dele til særeje. Dette kan som udgangspunkt gøres på to måder:

  • De beløb i hver især har indbetalt ved huskøbet bliver jeres særeje. På denne måde sikrer I de midler i som udgangspunkt lagde i huset, mens fremtidig værdistigning i huset vil blive delt lige mellem jer.
  • Den procentdel i hver især har indbetalt til huskøbet bliver jeres særeje. Her vil I eje hele huset i det aftalte forhold, og fremtidig profit bliver delt derefter.

Når huset er særeje, så beholder man blot huset. En ægtefælles særeje på huset, betyder ikke at det skal deles med den anden ægtefælle.

Modtager en af jer et hus som arv eller gave, har arv- eller gavegiveren mulighed for at bestemme, om huset skal være særeje – og det er ikke altid muligt for modtageren at ændre dette!

Hvis man ikke er gift

Særeje bestemmes i en ægtepagt, og vedrører kun situationen, hvor skilsmisse eller død skiller et gift par ad  – og dermed skiller deres formuer. Hvis man ikke er gift, bliver særeje derfor heller ikke relevant. Der er som udgangspunkt ikke er nogle økonomiske konsekvenser ved at gå fra en kæreste eller partner, som man ikke er gift med, og da der ikke skal ske en ligedeling af jeres formuer, giver det heller ikke mening at tale at friholde aktiver fra delingen.

Hvis man køber hus sammen uden at være gift, er det relevant at overveje at oprette en samejeoverenskomst, da ugifte par ikke – som gifte par – er underlagt lovgivning, der regulerer fælles ejendom og ejendele.

Hvornår bør du overveje særeje på dit hus?

Der kan være flere situationer, hvor særeje kan være fordelagtigt:

  • Hvis den ene har bragt en bolig ind i ægteskabet eller hvis denne er den eneste, der betaler for huset.
  • Hvis en er jer har fået huset som arv eller gave, og arv- gavegiveren ikke allerede har bestemt, at huset skal være særeje.
  • Hvis I ikke ønsker at blande jeres økonomi.
  • Huset er af stor affektionsværdi, hvorfor I ikke vil risikere at miste det ved et skifte.

Dette er blot et par almindelige eksempler på grunde til at vælge særeje. At gøre sine aktiver til særeje kan være en svær beslutning, og det er altid en god idé at tale med sin partner om, hvad der ligger til grund for denne beslutning. En advokat kan hjælpe jer med at finde den særejetype der passer jer, og kan svare på eventuelle spørgsmål I kan sidde inde med, hvis I overvejer at lave en ægtepagt om særeje.

Hvad koster en ægtepagt?

Hos Advokatgruppen vil en ægtepagt lavet i forbindelse med bolighandel koste kr. 3.500,00 inkl. Moms.

En ægtepagt skal tinglyses på tinglysning.dk, før den bliver gyldig, og i den forbindelse skal der betales en tinglysningsafgift på 1.850 kr.

Her kan du få et overblik over vores priser.

Denne pris er inkl. et rådgivningsmøde enten pr. telefon eller som et fysisk møde på et af vores kontorer, hvor vi drøfter indholdet af ægtepagten. I vil herefter modtage et udkast til ægtepagten, og når I kan godkende ægtepagten, vil vi også stå for tinglysningen. Dvs. vores rådgivning slutter først, når ægtepagten er endeligt tinglyst.

På rådgivningsmødet tilbyder vi også en gratis uforpligtende drøftelse af, om I kunne have brug for yderligere sikring af hinanden, herunder testamente eller måske en fremtidsfuldmagt. Med andre ord; I vil efter et sådant rådgivningsmøde være klædt på til at tage stilling til diverse juridiske spørgsmål, der kunne være aktuelle for jer!

Hvad kan husadvokaten hjælpe dig med?

Vi er en del af advokatgruppen og har mange års erfaring som boligadvokater. Ud over spørgsmål om særeje, ægtepagter og testamenter, hjælper vi med mange andre aspekter indenfor ejendomshandel.

Der er mange forskellige muligheder for at gøre jeres bolig til særeje, og måske I samtidigt ønsker at få oprettet et fælles testamente eller at oprette et gavebrev. Alt dette kan vi hjælpe med.

Kontakt os i dag

Vi står klar til at hjælpe jer med at udfærdige en ægtepagt, og finde den bedste særejetype for jer. Kontakt os for en gratis, uforpligtende samtale, for at finde ud af, hvordan vi kan hjælpe jer. Ring til os på 70 10 13 30 eller udfyld formularen herunder – så kontakter vi jer.