Værdifastsættelse af andelsboliger

Du kan kontakte Husadvokaten.coms jurister for en gratis vurdering af din sag ved at klikke her!

Når man ejer en andel, så ejer man en del af foreningens formue. Foreningens formue fremkommer ved at fratrække foreningens gæld fra aktiverne. Aktiverne består først og fremmest af selve ejendommen, og der findes i dag tre lovlige måder at opgøre ejendommens værdi på.

  • Anskaffelsesprisen på ejendommen
  • Ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom
  • Den senest ansatte ejendomsvurdering.

Anskaffelsesprisen på ejendommen anvendes oftest det første stykke tid, efter at foreningen har overtaget ejendommen, og vil også kunne være interessant på et marked, hvor ejendomspriserne falder. Ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom vil i mange tilfælde give den højeste ejendomsværdi. Denne vurdering skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Denne vurdering skal fornyes jævnligt og må ikke være mere end 18 måneder gammel. Der er således visse omkostninger forbundet med at anvende denne metode. Den senest offentligt ansatte ejendomsværdi er den tredje mulighed. Denne værdi fastsættes af det offentlige en gang hvert andet år. Denne værdi kan være attraktiv at anvende, hvis valuarvurderingen enten er lavere end eller må forventes at være nogenlunde tilsvarende til den offentlige ansatte ejendomsværdi. Den offentligt ansatte ejendomsværdi vil som oftest udvikle sig mere jævnt over årene, end valuarvurderingen.

Når byggeriet af ejendommen er støttet af det offentlige og finansieret med indekslån, er der en fjerde mulighed. I så fald kan andelshaveren beregne sig den samme pris for andelen, som vedkommende selv købte den for, også selvom andelens værdi skulle være faldet i mellemtiden.

Til den opgjorte ejendomsværdi kan lægges værdien af forbedringer på ejendommen. Til gengæld skal andelsboligforeningens gæld fratrækkes. Foreningens nettoformue fordeles herefter på andelshaverne efter fordelingstal. Til værdien af den enkelte andel kan endeligt tillægges værdien af forbedringer, som den enkelte andelshaver har foretaget på sin egen andel.

Det er derimod ikke muligt f.eks. at bestemme, at andelsværdien hvert år skal stige med en fastlagt procentsats eller skal reguleres med en gennemsnitlig stigningsprocent. En stigning i andelsværdien kan kun fremkomme enten ved at skifte opgørelsesmetode, nedbringe gælden i foreningen, ved at få en valuar til at give ejendommen en højere vurdering end tidligere, eller ved at den offentligt ansatte ejendomsværdi stiger.

Hvis intet fremgår af vedtægterne eller af fast praksis i foreningen, må den enkelte andelshaver selv bestemme hvilken af de tre opgørelsesmåder vedkommende vil anvende for at opnå den højeste værdi af andelen. Det er dog normalt bestemt i vedtægterne, at generalforsamlingen bindende fastsætter andelsværdien frem til næste generalforsamling. Prisen er i så fald bindende for alle andelshavere, også selvom der lovligt kunne fastsættes en højere pris for andelen. Herved undgås der diskussion om, hvor stor andelsværdien er imellem generalforsamlingerne, i tilfælde af at en andelshaver vil sælge. Men skulle værdien af andelen falde i perioden mellem to generalforsamlinger, og ved sælger eller foreningen det, så vil sælger være forpligtet til også at sætte salgsprisen ned.

Den praktiske fremgangsmåde såfremt metoden for opgørelsen af foreningens formue skal ændres vil være, at der til generalforsamlingen stilles forslag om, at andelenes værdi fremover skal udregnes på baggrund af en anden metode end hidtil.

Én ting er, hvad man må sælge andelen til. En anden om man så kan få prisen. Dette afgøres alene af de frie markedskræfter. De ovennævnte værdiansættelsesmetoder er alene maksimalpriser. Andelshaveren fastsætter selv sin pris indenfor maksimalprisen.

Du kan kontakte Husadvokaten.coms jurister for en gratis vurdering af din sag ved at klikke her!