Køb og brug af sommerhus

Står du over for et kommende sommerhuskøb eller er du stadig ved overvejelserne, er der flere ting, du skal overveje, inden du sætter pen mod papir.

Et sommerhus er defineret som værende beliggende i et område, der efter planloven er betegnet som et sommerhusområde. Det betyder, at man ved anvendelse af sit sommerhus skal følge nogle bestemte regler.

Det er som udgangspunkt ikke tilladt at overnatte i sit sommerhus i perioden fra den 1. oktober til den 31. marts, medmindre at der er tale om kortvarige ophold af ca. 3-4 ugers varighed. Der er dog i nogle tilfælde mulighed for at anvende sit sommerhus til helårsbeboelse. Dette kan ske:

  • hvis man har ret til folkepension, er førtidspensionist, er efterlønsmodtager, modtager fleksydelse eller er 60 år og er gået på pension og har ejet sit sommerhus i 8 år,
  • hvis sommerhuset lovligt blev anvendt til helårsbeboelse, da området blev til sommerhusområde eller
  • hvis man har fået dispensation fra kommunen.

Der er i øjeblikket en ændring af planloven under behandling i Folketinget, hvor nogle af ændringerne bl.a. medfører, at det kun vil være påkrævet for pensionister, at de har ejet deres sommerhus i 1 år, førend de kan anvende det til helårsbolig. Derudover indeholder ændringen en udvidelse af perioden for anvendelse af sommerhuset, således at forbudsperioden i stedet går fra den 1. november til slut februar. Ændringsforslaget forventes at træde i kraft den 1. juli 2017.

Udlejning

Ønsker man at udleje sit sommerhus skal man have tilladelse hertil fra Miljøministeren, hvis der er tale om erhvervsmæssig udlejning eller udlejning i en periode på over 1 år. Hvornår der er tale om en erhvervsmæssig udlejning er en vurderingssag, men det afhænger af, hvorvidt ejeren selv benytter sommerhuset, samt hvor mange sommerhuse ejeren har. Ejer vedkommende fx 1-2 sommerhuse, som bliver lejet ud, men hvor ejeren også selv bruger dem, er der ikke tale om erhvervsmæssig udlejning. Der vil omvendt være tale om erhvervsmæssig udlejning, hvis man f.eks. ejer 1 sommerhus, der udelukkende benyttes til udlejning.

Familieoverdragelse af sommerhus

Der foreligger skattemæssige fordele ved at foretage en familieoverdragelse af et sommerhus. Et sommerhus kan således afgiftsfrit overdrages til et nærtbeslægtet familiemedlem til en pris, der er 15 % lavere end den seneste offentlige vurdering, forudsat at man ikke er bekendt med markedsprisen. Hvis man overdrager sommerhus til en pris, der er lavere end 15 % under vurderingen, vil det udløse gaveafgift for så vidt angår differencen mellem det afgiftsfrie og afgiftspligtige beløb. Hvis man overdrager sommerhuset til sit barn, vil man kunne opnå yderligere skattemæssige fordele. Efter gavesatsen for år 2017 kan en forælder nemlig hvert år afgiftsfrit give sit barn op til kr. 62.900,00 i gave. Er begge forældre således ejere af sommerhuset, kan de hver især give barnet en gave på kr. 62.900,00 altså en samlet afgiftsfri gave på kr. 125.800,00 pr. år.

Belåning af sommerhus

Fra den 1. maj 2017 er det muligt at finansiere et sommerhuskøb med et realkreditlån, der kan udgøre op til 75 % af sommerhusets værdi. Tidligere kunne et realkreditlån alene finansiere op til 60 % af sommerhusets værdi. Denne forøgelse i finansieringsrammen giver derfor fremtidige sommerhuskøbere flere muligheder i forhold til valg af finansiering og vil samtidig formentlig kunne få flere købere ind på sommerhusmarkedet.

Advokatforbehold

I forbindelse med køb af fast ejendom er det muligt at indsætte et advokatforbehold, hvor købsaftalen som konsekvens heraf først træder endelig i kraft, når den er godkendt af en advokat. Med et advokatforbehold har man typisk omkring 3 dage til at kontakte en advokat og få godkendt købsaftalen. Det er derfor vigtigt at få skrevet et advokatforbehold ind i kontrakten, idet forbeholdet stadig kan påberåbes, selvom du allerede har skrevet under. Et advokatforbehold giver en mulighed for at komme ud af handlen, hvis det f.eks. skulle vise sig, at der foreligger omfangsrige og dyre problemer, man ikke selv kunne forudse.

Specielt omkring erhverv

Fokuspunktet i det ovenstående har primært været i forhold til privates erhvervelse og anvendelse af sommerhuse. For erhvervsvirksomheder gælder der også særregler i forhold til sommerhuse. En af de nævneværdige er bl.a., at det ikke uden tilladelse fra Miljøministeren, er tilladt for en virksomhed at erhverve fast ejendom, som ikke skal anvendes til helårsbrug eller erhvervsøjemed.