Et salg af fast ejendom til et nærtstående familiemedlem kaldes en familieoverdragelse. Det kan være salg mellem forældre, børn og børnebørn. Der er andre regler og vilkår for en familieoverdragelse end hvis man sælger til tredjemand.
Der er to forskellige regler for værdiansættelse i familieoverdragelser af fast ejendom. Der er 15 %-reglen og 20 %-reglen. Myndighederne skal acceptere en pris for ejendommen, hvis den er inden for plus/minus 15 % af den offentlige ejendomsvurdering eller plus/minus 20 %, hvis der er en ny offentlig ejendomsvurdering. Det er derfor forskelligt, hvornår man bruger plus/minus 15 %, og hvornår man bruger plus/minus 20 %.
15 %-reglen er en regel, man bruger, når man overdrager fast ejendom til nærtstående. Det er en regel, der er fastsat i værdiansættelsescirkulæret fra 1982. Denne regel bruges, når man ikke har fået en ny ejendomsvurdering efter den nye ejendomsvurderingslov.
Det betyder, at hvis man vil overdrage en fast ejendom, kan man overdrage ejendommen til en værdi, der er plus/minus 15 % af den offentlige ejendomsvurdering.
Dog ikke hvis der er sket væsentlige faktiske eller retlige ændringer af den faste ejendom, siden den offentlige ejendomsvurdering blev foretaget.
Der er en yderligere undtagelse til reglen, og det er, hvis der er ”særlige omstændigheder”. Det uddybes nedenfor.
I september 2021 blev der udstedt et nyt værdiansættelsescirkulære, som ændrer 15 %-reglen til en 20 %-regel. 20 %-reglen gælder imidlertid kun for ejendomme, hvor overdrager på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen, har modtaget vurdering af ejendommen efter den “nye” ejendomsvurderingslov. Det skal man derfor undersøge.
Hvis man har fået en ny offentlighedsvurdering, vil man kunne overdrage en fast ejendom til plus/minus 20 % af den nye offentlighedsvurdering.
Men der er stadig mange, der ikke har fået en ny offentlighedsvurdering endnu, og de skal derfor stadig bruge 15 %-reglen.
Udgangspunktet er, at myndighederne skal acceptere en pris, der er inden for reglen, men hvis der er ”særlige omstændigheder”, er det omfattet af undtagelsen, og skattemyndighederne skal ikke acceptere værdiansættelsen. Skattestyrelsen har fastslået i et styresignal, hvornår der er tale om en ”særlig omstændighed”.
Værdiansættelse efter 15 %-reglen og 20 %-reglen er undtaget ved ”særlige omstændigheder”. Skattestyrelsens styresignal fastslår, at det er en konkret vurdering, om der er tale om ”særlige omstændigheder”.
Det bliver fastslået af Højesteret i en dom, at den nye markedsudvikling ikke er ”særlige omstændigheder”. I dommen fremlagde man salgsstatistik fra området og beregninger af afkastprocenten for den faste ejendom. Men det offentlige bærer risikoen for, at ejendomsvurderingen er for lav. Derfor er markedsudviklingen ikke en ”særlig omstændighed”. Der skal være konkrete forhold ved ejendommen, der gør, at man fraviger 15 %-reglen/20 %-reglen.
Et eksempel herpå er, hvor vedkommende havde solgt en ejendom til sine døtre. Ejendom blev solgt til 1.615.000 kr. Det svarede til den seneste ejendomsvurdering fratrukket 15 %. Allerede inden man havde solgt ejendommen til døtrene, havde døtrene været i kontakt med kommunen, der gerne ville overtage ejendommen. Kommunen havde tilbudt 5 mio. kr. Sådan et tilfælde, var en ”særlig omstændighed”. Døtrene ville sælge til kommunen, og derfor var den reelle handelsværdi 5 mio. kr. Når en modtager af en ejendom er klar over, at der er et aktuelt tilbud fra en tredjemand, og vedkommende forhandler med tredjemand og sælger ejendommen, er det en særlig omstændighed. Derfor kunne man ikke overdrage ejendommen til døtrene til kun 1.615.000 kr.
Et andet eksempel, hvor det blev vurderet, om der forelå ”særlige omstændigheder”, vedrører en landbrugsejendom. Man skal være opmærksom på, at der gælder nogle andre regler ved landbrugsejendomme. I dette eksempel var det således, at der var eksempler på lignende ejendomme, der var solgt til et højere beløb, og man havde en realkreditbelåning, hvor ejendommen også var vurderet højere. Det var dog ikke en ”særlig omstændighed”.
Da man ikke altid kan være sikker på, om der foreligger ”særlige omstændigheder”, anbefaler vi, at der indhentes et bindende svar fra SKAT. Man skal være opmærksom på, at der kan være en længere sagsbehandlingstid forbundet hermed.
En anden mulighed er, at der indsættes et skatteforbehold i købsaftalen samtidig med at der gives en afgiftspligtig gave i forbindelse med overdragelse. På den måde skal SKAT tage stilling til overdragelsen og værdiansættelsen. Hvis der ikke kommer nogen indsigelse fra SKAT indenfor 6 måneder, betragtes forholdet som godkendt.
Et skatteforbehold giver jer mulighed for at vælge enten at acceptere den nye værdi eller lade overdragelsen gå tilbage, i det tilfælde hvor SKAT ikke godkender værdiansættelsen.
Har du spørgsmål til familieoverdragelse, eller har du brug for hjælp, så kontakt os. Advokatgruppen står klar til at hjælpe og guide dig i din familieoverdragelse.
Du kan kontakte os ved at udfylde kontaktformularen, eller ved at ringe 70 10 13 30.
Hvis du står og skal foretage en familieoverdragelse, anbefaler vi, at du enten indhenter et bindende svar fra SKAT, eller indsætter skatteforbehold og giver afgiftspligtig gave. Det er beskrevet nærmere ovenfor.
Gratis opkaldfå advokathjælp til bolighandel
Alt i tilfredshed
Nils
Min oplevelse med Advokatgruppen (specifikt Johan og Pia) har udelukkende været positiv. Jeg engagerede dem fra min bopæl i Singapore til at hjælpe med køb af erhvervsejendom i Danmark. De er kundefokuseret, hurtige med tydlig og enkel kommunikation samt holder det de lover. Det hele leveret til den aftalte faste pris. Kan varmt anbefales!
Per
Fantastisk Rådgivning Brugte Advokatgruppen som ejerskifteadvokat på boligkøb. Virkelig god og professionel rådgivning. Kan varmt anbefale andre at bruge dem.
Andreas Hammerschmidt
Hurtig, imødekommende, hjælpsom og dygtig advokat til meget fair priser. Hjalp os i forbindelse med et huskøb, hvilket de gjorde til UG. Kan klart anbefales.
Runa Louise Ammitzbøll Flügge
Skal du/I sælge jeres hus, så brug "Advokatgruppen.dk" Professionelle, hurtige og utrolig behagelige, og så får man noget for pengene. Advokatsekretær Pia B. Andersen var bare super god. Kan kun anbefales.
Poul-Erik Mortensen
Advokatgruppen har leveret en førsteklasses oplevelse til os fra start til slut. Det startede med at vi hyrede dem ind til et huskøb hvor vi desværre blev snydt af ejendomsmægleren i starten af processen. Advokatgruppen var hurtige og sagde vi intet skulle betale og ventede på vi fandt et andet hus. Det skete heldigvis 1 uge efter og alt er leveret fuldstændig upåklageligt og til tiden. Altid hurtigt svar, kompetent hjælp og nogle rare mennesker at være i dialog med. Stor anbefaling herfra.
Jonas Gundersen
Vi har købt et hus under kyndig vejledning af Johan Johnsen fra Advokatgruppen. Vi har haft kontakt via mail og telefon. Hele vejen har vi følt og trygge ved Johans faglighed. Han har haft et blik for detaljen, som vi ikke selv har. Desuden har Johan været et vigtigt led i kommunikationen med købets andre parter og har sikret at det hele klappede til sidst. Alle pengene værd!
Anne Gadeberg
Jeg har fået en meget kompetent og dygtig rådgivning af advokat Michael Bach Jensen i forbindelse med huskøb. Michael er god til at forklare komplicerede ting på en letforståelig måde, og han fanger selv små detaljer i dokumenterne, som kan have stor betydning for sagen. Jeg kan på det varmeste anbefale advokatgruppen og Michael Bach Jensen som rådgiver.
Christina Hansen
En super professionel og kompetent service. Dan M. Dahl Rahimian har været en fantastisk hjælp under købs processen af min ejerlejlighed. Både Dan og Firmaet kan varmt anbefales. 5 stjerner herfra uden tvivl.
Christian
Meget grundig gennemgang af sagsmaterialet hvilket har givet os en god og tryg handel
Stefan Børgesen Keller
Husadvokaten er et full service advokatfirma med kontorer flere steder i Danmark. Vi har bl.a. stor erfaring med rådgivning inden for fast ejendom og beskæftiger mere end 20 advokater og i alt over 50 medarbejdere. Husadvokaten er en del af Advokatgruppen, der har ydet professionel rådgivning siden 1987.