Få hjælp i dag - gratis opkald

Tilstandsrapport

Herunder kan du finde en oversigt over de emner, som denne side berører. Hvis du har spørgsmål, så er du meget velkommen til at ringe til en boligadvokat på 70 10 13 30.

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er ét af de vigtigste dokumenter i en bolighandel for både køber og sælger. Her får køber en objektiv gennemgang af husets tilstand mens sælger i udgangspunktet bliver fritaget for at hæfte for ejendommens stand. En tilstandsrapport er ikke lovpligtig, men det er både i køber og sælgers interesse, at den bliver lavet i det omfang det er muligt. I praksis bliver tilstandsrapporter udarbejdet i forbindelse med salg af næsten alle huse og sommerhuse mens det modsatte er gældende ved ejerlejligheder og andelsboliger.
Tilstandsrapporten beskriver synlige skader eller tegn på skader på ejendommen. De skader, der er beskrevet i skadesoversigten, er baseret på den bygningssagkyndiges professionelle skøn og faglige vurdering.

Det er den sagkyndiges opgave, at beskrive de skader, der kan reducere bygningens funktion og værdi nævneværdigt – det vil sige fx svampeskader, konstruktionsfejl eller sætningsskader. Tilstandsrapporten indeholder dog kun de skader, som den bygningssagkyndige kan se eller kan kontrollere med enkle hjælpemidler. Så der kan godt være forhold ved en ejendom, der ikke er beskrevet i tilstandsrapporten. Den sagkyndige vil som udgangspunkt heller ikke beskrive bagatelagtige forhold, som den sagkyndige har vurderet ikke vil påvirke ejendommens brug eller værdi væsentligt.

Grundlæggende elementer i en tilstandsrapport

For at hjælpe købere og sælgere med at træffe informerede beslutninger i forbindelse med en bolighandel, er det afgørende at forstå, hvad en tilstandsrapport indeholder. En tilstandsrapport er et af de vigtigste dokumenter i en bolighandel og indeholder en objektiv gennemgang af ejendommens tilstand. Det er den sagkyndiges ansvar at beskrive de skader, der kan reducere bygningens funktion og værdi, og kan du læse mere om de grundlæggende elementer i en tilstandsrapport:

  1. En gennemgang af de grundlæggende data omkring ejendommen. Dette inkluderer ejendommens størrelse, byggematerialer, alder og adresse.
  2. En oversigt over skader og mangler som den sagkyndige har identificeret.
  3. En kategorisering af skader og manglerne.
  4. En beskrivelse af hvordan de skader og mangler påvirker ejendommens funktion og værdi.
  5. En vurdering af hvilke skader der kræver udbedring, og om der skal udbedres andre forhold for at forbedre ejendommens funktion og værdi.
  6. En afsluttende vurdering af ejendommens generelle tilstand.
  7. Eventuelle anbefalinger til yderligere undersøgelser, som køber skal være opmærksom på.
  8. Nødvendige tilladelser og godkendelser, som skal indhentes og dokumenteres for at sælge ejendommen.

En tilstandsrapport er et værdifuldt dokument, når der skal handles bolig. Dette skyldes, at det giver begge parter indsigt i ejendommens tilstand, så der ikke er overraskelser undervejs. Tilstandsrapporten er udarbejdet af en uvildig bygningssagkyndig og giver et objektivt indblik i ejendommens tilstand. Den består af en gennemgang af de grundlæggende data og en oversigt over skader og mangler som den sagkyndige har identificeret. Dette giver køber et kvalificeret grundlag for at træffe en informeret beslutning om købet. Sælger, derimod, får mulighed for at være sikker på, at der ikke er overført skjulte fejl og mangler, som ikke er blevet bemærket eller rapporteret.

Hvad er reglerne for en tilstandsrapport?

Fra den 1. oktober 2020 trådte en ny ordning om tilstandsrapporter i kraft. Denne medfører, at tilstandsrapporterne og elinstallationsrapporterne er mere forenklede end det hidtidige karaktersystem med K1, K2 og K3.

De tidligere K-værdier er nu erstattet af farvebetegnelser:
Grå betyder mindre alvorlige skader.
Gul betyder, at skaderne skal udbedres på længere sigt.
Rød betyder, at skaderne er kritiske og skal udbedres straks.
Sort betyder, at skaderne bør undersøges nærmere.

Advarselsmarkeringen anvendes i en elinstallationsrapport (se herom nedenfor), hvor der er tale om ulovlige installationer.
Den nye ordning giver således dig, som boligkøber, et bedre indblik i boligens tilstand, samt behovene for renoveringer, både på kort og længere sigt.
Farveskalaen ovenfor har dog heller intet at sige, når det kommer til udbedring af skader. Det behøver nemlig hverken være dyrt eller svært at udbedre skaderne. Det er derfor en god idé at vende tilsynsrapporten med én, der har forstand på sagerne, så du får en realistisk vurdering af skaderenes omfang. Du er velkommen til at kontakte os – vi vil meget gerne rådgive dig, hvis du har spørgsmål til en tilstandsrapport.

Tilstandsrapporter udarbejdet før d. 1. oktober 2020

Som ovenfor anført trådte den nye ordning i kraft den 1. oktober 2020. Dette giver anledning til spørgsmål om tilstandsrapporter, der allerede er udarbejdet inden den nye ordning.
Der gælder for allerede udarbejdede tilstandsrapporter, at de er gyldige seks måneder frem, og derfor vil du frem til udgangen af marts 2021 fortsat kunne se tilstandsrapporter med de forhenværende K-værdier.

Da elinstallationsrapporter er gyldige i et år, vil du for disses vedkommende frem til udgangen af september 2021 kunne se tilstandsrapporter med de hidtilværende værdier.
Herunder kan du få et overblik over hvordan reglerne var før 1. oktober 2020.

Regler gældende indtil 1. oktober 2020

K0 betyder kosmetiske skader, der ikke betyder noget for bygningsdelens eller husets sundhed.
K1 betyder en mindre alvorlig skade, der ikke har betydning for hverken bygningsdel eller bygningen som helhed.
K2 er en alvorlig skade, der betyder, at bygningsdelen kommer til at opgive ævred inden længe. Det kommer ikke til at betyde noget for resten af bygningen.
K3 betyder kritiske skader, der betyder, at bygningsdelen kommer til at svigte inden længe. Dette svigt får konsekvenser for andre bygningsdele, og derfor bør der nok sættes ind hurtigst muligt.
UN betyder Bør Undersøges Nærmere. Her er der tale om forhold, som den bygningssagkyndige ikke kan vurdere i det overfladiske gennemsyn. UN kan betyde skader i skjulte konstruktioner, og de kan potentielt være både dyre og omfattende at få udbedret, og ofte afviser forsikringsselskaberne at dække skaderne, da de er nævnt i tilstandsrapporten. Disse skader bør altså vitterligt undersøges nærmere, inden du køber.
IB betyder Ingen Bemærkninger, og her er alt fryd og gammen.

Karakterskalaen har dog intet at sige, når det kommer til udbedring af skader. Det behøver nemlig hverken at være dyrt eller svært at udbedre en K2- eller K3-skade, mens en K1’er sagtens kan koste en mindre formue. En K1’er kan dække over et dårligt lagt gulv, som ville være dyrt at lægge om, mens en K3’er kan dække over en løs tagsten eller en tagrende med bagfald, som kan fikses for småpenge.

Derfor er det en god idé at vende tilstandsrapporten med én, der har forstand på sagerne, så du får en realistisk vurdering af skadernes omfang.

Fordele ved at få en tilstandsrapport

Fordele som køber

At få en tilstandsrapport kan have mange fordele. Det giver dig et klart overblik over den nuværende tilstand af ejendommen, så du kan træffe de rigtige beslutninger. En tilstandsrapport giver dig mulighed for at se, hvilke skader der er præsenteret, hvilken type skader der findes, hvor alvorlige de er, og hvilken type korrektion de kræver for at blive løst. Dette hjælper dig med at beslutte om du skal gå videre eller ej med den ejendom du overvejer at købe. Det giver dig også mere viden og magt til at forhandle med den nuværende ejer om nedsættelse af prisen hvis der er alvorlige skader. Det giver dig også et klart billede af, hvilke ting der er nødvendige at få fikset, før du flytter ind, og hvor meget det vil koste. Det kan også give dig mulighed for at budgettere korrekt for korrektioner, ikke kun finansielt, men også tidsmæssigt.

Fordele som sælger

At få en tilstandsrapport er dog ikke kun en fordel for køberen. Det er også en fordel for sælgeren. Det kan hjælpe sælgeren med at udvise ansvarlighed over for køberen, og det kan også hjælpe dem med at undgå potentiale klager efter salget. Det kan også hjælpe sælgeren med at få en bedre pris for deres ejendom, da køberen ved, hvad de køber. Dette gør det også lettere for sælgeren at få ejendomsmægleren til at stille en realistisk pris.
Tilstandsrapporten er således et værktøj, som både køber og sælger bør udnytte for at undgå store skuffelser.

Hvor finder jeg tilstandsrapporter?

Med den nye ordning er det nu muligt for dig som forbruger at tilgå rapporterne og få ordningen forklaret i ord, billeder og video – dette foregår inde på nye digitale univers: www.husweb.dk.

Kan der være forskel på kvaliteten af tilstandsrapporter?

Ja, der kan være stor forskel på kvaliteten af tilstandsrapporter. Det er derfor vigtigt, at du vælger en tilstandsrapport, der er udarbejdet af en kompetent og erfaren ekspert. Det er vigtigt at være opmærksom på, hvordan tilstandsrapporten er sammensat, og at den bygger på et stort vidensgrundlag og de nyeste teknologiske værktøjer. Det er også vigtigt, at rapporterne udfærdiges af eksperter, der har specialiseret sig i de relevante områder og erfaring med at give detaljerede og nøjagtige vurderinger. Det er også vigtigt, at eksperterne har en god forståelse af, hvad der skal til for at løse eventuelle skader. Dette er afgørende, da nogle skader kun kræver enkle løsninger, som for eksempel at skifte et par tagsten ud, mens andre skader kan kræve mere omfattende fiks, såsom at udskifte hele taget.

Hvad er prisen for en tilstandsrapport?

Tilstandsrapporten skal udarbejdes af en beskikket byggesagkyndig, der gennemgår huset efter Byggestyrelsens skema. Det koster typisk i omegnen af 5.000-12.000 kroner at få lavet en tilstandsrapport, og den er gyldig i seks måneder. Er huset ikke solgt inden, skal der altså laves en ny, hvis den skal være gyldig. Den er til gengæld billigere at få lavet anden gang.

Tilstandsrapporter og ejerlejligheder

Tilstandsrapporter er ikke helt så udbredte, når vi kommer til ejerlejligheder, og det skyldes, at der vil skulle laves én på henholdsvis lejligheden og én på bygningen, og det ville ofte blive alt for dyrt og omfattende. Det betyder, at lejlighedshandler sker uden tilstandsrapporter – og dermed ejerskifteforsikringer.
Derfor lyder anbefalingen, at du bør søge rådgivning, hvis du ønsker at købe en lejlighed uden tilstandsrapport. Køber har nemlig en såkaldt undersøgelsespligt, der betyder, at du har et ansvar for at opdage åbenlyse fejl og mangler. Hvad der er åbenlyst, er ofte en skønssag, og du bør gennemgå lejligheden – og ejendommen – med en byggesagkyndig, du har tillid til.
Med bolighandel uden tilstandsrapport og ejerskifteforsikring kan det også være en rigtig god idé at få advokatrådgivning – uanset om du er køber eller sælger. Sælger bør nemlig også træde varsomt i denne type handler.

Hvad er en elinstallationsrapport?

For at få større tryghed omkring huskøbet, er det også muligt at få udstedt en elinstallationsrapport. Elinstallationsrapporten er også en del af Huseftersynsordningen på samme måde som tilstandsrapporten, men i denne rapport bliver der udelukkende fokuseret på elinstallationer.
Elinstallationsrapporten koster typisk mellem 1.500 og 4.000 kroner og er gyldig i et helt år. Elinstallationer er skyld i mange brande, og derfor er det i både i din og forsikringsselskabets interesse at få undersøgt sagerne ordentligt.
En autoriseret el-installatør gennemgår husets installationer efter et skema fra Sikkerhedsstyrelsen, og karakterskalaen minder om den i tilstandsrapporten. Her beskriver skalaen dog i højere grad risikoen for brand og stød.

Energimærke

Energimærket er ikke en del af tilstandsrapporten. Energimærke er et dokument, der giver en vurdering og karakter af, hvor energieffektivt dit hus eller din lejlighed er. Det udsteder Energistyrelsen og kan bestilles efter eget ønske. Energimærket er kun obligatorisk, når du sælger et hus eller en lejlighed, og det koster typisk mellem 500-1000 kroner.

Boligadvokat i forhold til tilstandsrapporten

En boligadvokat kan hjælpe med at fortolke tilstandsrapporten og vejlede køberen om, hvilke forhold der bør undersøges yderligere, hvilke fejl og mangler der kan accepteres, hvilke vilkår der er relevante for transaktionen samt hvilke ansvarsfordelinger, der bør være. Boligadvokaten kan også hjælpe med at udarbejde kontrakter og købsaftaler samt med at lave undersøgelser af servitutter og andre restriktioner. Boligadvokaten kan endelig hjælpe med at afklare sælgerens ansvar over for køberen og afholde en afsluttende gennemgang af alle dokumenter og kontrakter, inden købet er endeligt.

Vi kan hjælpe dig med at gennemgå din tilstandsrapport!

Vi ved, hvor vigtigt det er at du som køber kommer trygt igennem et huskøb.
En tilstandsrapport er mere end bare en gennemgang af husets tilstand, men er også et juridisk dokument, som benyttes til at fordele ansvar. Dette betyder således, at fejlene i tilstandsrapporten som udgangspunkt også er dit ansvar som huskøber.
Vi har gennem mange år hjulpet klienter med bolighandler, og vi består også gerne dig gennem hele processen. Vi hjælper gerne dig som boligkøber med at gennemgå dokumenter, klausuler, servitutter og købsaftaler.