Efter man har overtaget sin nye bolig, kan man blive bekendt med større eller mindre skjulte fejl eller mangler ved boligen. Udgangspunktet er i det tilfælde, at det er sælger, der har ansvaret for sådanne skjulte fejl og mangler. Ofte forsøger sælger i købsaftalen at fraskrive sig ansvaret for ejendommens fejl og mangler. Dette kaldes en ansvarsfraskrivelse. Hvis ansvarsfraskrivelsen er for generel, vil ansvarsfraskrivelsen sjældent være gyldig.
Omvendt vil en specifik ansvarsfraskrivelse, der er aftalt mellem parterne, være gyldig. Køber skal dog kunne overskue konsekvensen og rækkevidden af den konkrete ansvarsfraskrivelse.
I forhold til konkurs- og dødsboer er der videre rammer for ansvarsfraskrivelsernes omfang.
Efter handlen er afsluttet, og køber flytter ind, opdager køber ofte fejl eller mangler ved huset. Ved indførelsen af Huseftersynsordningen har man fra lovgivers side forsøgt at imødegå dette problem.
Ved anvendelse af Huseftersynsordningen, er det muligt for sælger at blive ansvarsfri i relation til fejl og mangler, hvis han inden købsaftalen er underskrevet:
I de tilfælde, hvor Huseftersynsordningen finder anvendelse, kan sælger ikke i stedet benytte sig af en ansvarsfraskrivelse i købsaftalen. Dette vil medføre ugyldighed efter forbrugerbeskyttelsesloven § 21 a.
Når Huseftersynsordningen anvendes, medfører det, at sælger vil være ansvarsfri for mangler ved selve bygningen, men også for eventuelle fejl og mangler i el-, ventilation-, varme- og sanitetsinstallationer. Sælger er i så fald fritaget for ansvar både i det tilfælde, hvor installationerne ikke er funktionsdygtige, men også i det tilfælde, hvor installationerne er ulovlige efter offentlig retlige forskrifter.
Det er ikke muligt at benytte sig af Huseftersynsordningen på ejerlejligheder. Derfor er udgangspunktet for ejerlejligheder, at sælger hæfter for skjulte fejl og mangler i op til 10 år efter salget.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at sælger efter Huseftersynsordningen kun er ansvarsfri i forhold til mangler ved ”bygningerne”. Det betyder, at sælger stadig hæfter for mangler ved grunden.
Derudover har sælger ansvaret for forhold, der strider mod f.eks. offentligretlige regler, der ikke omhandler el-, varme-, ventilation eller sanitetsinstallation, idet sælger er ansvarsfri for fejl og mangler ved disse installationer i medfør af Huseftersynsordningen.
Hertil kommer, at sælger heller ikke vil være ansvarsfri for fejl og mangler ved stikledninger, herunder også kloakker. Dette gælder dog ikke, hvis forholdet burde have været omtalt i tilstandsrapporten.
Det ansvar, sælger har for forhold udenfor Huseftersynsordningen, er som udgangspunkt omfattet af en forældelsesfrist på 3 år. Denne frist regnes typisk fra overtagelsesdagen alternativt fra det tidspunkt, hvor køber fik eller burde have fået kendskab til manglen.
Det er efterfølgende køber, der skal påberåbe sig manglen inden rimelig tid, efter køber har eller burde have konstateret manglen.
Den absolutte forældelsesfrist er 10 år, hvilket medfører, at eventuelle krav som følge af fejl og mangler forældes efter 10 år, uanset om køber har kendskab til forholdet eller ej. For forurening er den absolutte forældelsesfrist dog fastsat til 30 år.
Ikke sjældent sælges en ejendom til nedrivning. I sådanne tilfælde kan man som sælger vælge at skrive i købsaftalen, at ejendommen sælges med nedrivning som formål, og at købesummen derfor svarer til grundens værdi. Dette er typisk for at spare omkostningerne til tilstandsrapport, elinstallationsrapport samt halvdelen af præmien til ejerskifteforsikringen.
Det kan dog skabe flere problemer at skrive dette i købsaftalen – f.eks. i det tilfælde, hvor køber ændrer mening, og alligevel ikke river huset ned. Derudover kan der være nogle skatteretlige forhold, der skal tages hensyn til i sådanne tilfælde.
Det må derfor anbefales, at man som sælger er varsom med, hvad der skrives i købsaftalen.
I forbindelse med køb og salg af en ejendom er der risiko for, at sælger bliver erstatningsansvarlig, hvis sælger har handlet groft uagtsomt i forhold til fejl og mangler ved ejendommen. Det er eksempelvis, hvis sælger groft har tilsidesat den loyale oplysningspligt.
Da sælger som udgangspunkt har ansvaret for fejl og mangler ved den solgte ejendom, kan det være relevant for sælger at tegne en sælgeransvarsforsikring. Du kan læse mere om sælgeransvarsforsikringen her.
Når du skal sælge din bolig, har du brug for en boligadvokat, der kan hjælpe dig med at gennemgå købsaftalen, således at du som sælger opnår den bedst mulige retsstilling. Hos Husadvokaten.com har vi hjulpet folk med bolighandler siden 1987. Vi har mange erfarne og dygtige boligadvokater, som står klar til at yde juridisk bistand til dig, der skal sælge. Du er velkommen til at kontakte os for mere information – vi giver dig gerne et råd, hvis det er alt, du har brug for.
Gratis opkaldfå advokathjælp til bolighandel
Alt i tilfredshed
Nils
Min oplevelse med Advokatgruppen (specifikt Johan og Pia) har udelukkende været positiv. Jeg engagerede dem fra min bopæl i Singapore til at hjælpe med køb af erhvervsejendom i Danmark. De er kundefokuseret, hurtige med tydlig og enkel kommunikation samt holder det de lover. Det hele leveret til den aftalte faste pris. Kan varmt anbefales!
Per
Fantastisk Rådgivning Brugte Advokatgruppen som ejerskifteadvokat på boligkøb. Virkelig god og professionel rådgivning. Kan varmt anbefale andre at bruge dem.
Andreas Hammerschmidt
Hurtig, imødekommende, hjælpsom og dygtig advokat til meget fair priser. Hjalp os i forbindelse med et huskøb, hvilket de gjorde til UG. Kan klart anbefales.
Runa Louise Ammitzbøll Flügge
Skal du/I sælge jeres hus, så brug "Advokatgruppen.dk" Professionelle, hurtige og utrolig behagelige, og så får man noget for pengene. Advokatsekretær Pia B. Andersen var bare super god. Kan kun anbefales.
Poul-Erik Mortensen
Advokatgruppen har leveret en førsteklasses oplevelse til os fra start til slut. Det startede med at vi hyrede dem ind til et huskøb hvor vi desværre blev snydt af ejendomsmægleren i starten af processen. Advokatgruppen var hurtige og sagde vi intet skulle betale og ventede på vi fandt et andet hus. Det skete heldigvis 1 uge efter og alt er leveret fuldstændig upåklageligt og til tiden. Altid hurtigt svar, kompetent hjælp og nogle rare mennesker at være i dialog med. Stor anbefaling herfra.
Jonas Gundersen
Vi har købt et hus under kyndig vejledning af Johan Johnsen fra Advokatgruppen. Vi har haft kontakt via mail og telefon. Hele vejen har vi følt og trygge ved Johans faglighed. Han har haft et blik for detaljen, som vi ikke selv har. Desuden har Johan været et vigtigt led i kommunikationen med købets andre parter og har sikret at det hele klappede til sidst. Alle pengene værd!
Anne Gadeberg
Jeg har fået en meget kompetent og dygtig rådgivning af advokat Michael Bach Jensen i forbindelse med huskøb. Michael er god til at forklare komplicerede ting på en letforståelig måde, og han fanger selv små detaljer i dokumenterne, som kan have stor betydning for sagen. Jeg kan på det varmeste anbefale advokatgruppen og Michael Bach Jensen som rådgiver.
Christina Hansen
En super professionel og kompetent service. Dan M. Dahl Rahimian har været en fantastisk hjælp under købs processen af min ejerlejlighed. Både Dan og Firmaet kan varmt anbefales. 5 stjerner herfra uden tvivl.
Christian
Meget grundig gennemgang af sagsmaterialet hvilket har givet os en god og tryg handel
Stefan Børgesen Keller
Husadvokaten er et full service advokatfirma med kontorer flere steder i Danmark. Vi har bl.a. stor erfaring med rådgivning inden for fast ejendom og beskæftiger mere end 20 advokater og i alt over 50 medarbejdere. Husadvokaten er en del af Advokatgruppen, der har ydet professionel rådgivning siden 1987.