Ansvarsfraskrivelse

Sælgers ansvar for den faste ejendom

Efter man har overtaget sin nye bolig, kan man blive bekendt med større eller mindre skjulte fejl eller mangler ved boligen. Udgangspunktet er i det tilfælde, at det er sælger, der har ansvaret for sådanne skjulte fejl og mangler. Ofte forsøger sælger i købsaftalen at fraskrive sig ansvaret for ejendommens fejl og mangler. Dette kaldes en ansvarsfraskrivelse. Hvis ansvarsfraskrivelsen er for generel, vil ansvarsfraskrivelsen sjældent være gyldig.

Omvendt vil en specifik ansvarsfraskrivelse, der er aftalt mellem parterne, være gyldig. Køber skal dog kunne overskue konsekvensen og rækkevidden af den konkrete ansvarsfraskrivelse.

I forhold til konkurs- og dødsboer er der videre rammer for ansvarsfraskrivelsernes omfang.

Huseftersynsordningen

Efter handlen er afsluttet, og køber flytter ind, opdager køber ofte fejl eller mangler ved huset.  Ved indførelsen af Huseftersynsordningen har man fra lovgivers side forsøgt at imødegå dette problem.

Ved anvendelse af Huseftersynsordningen, er det muligt for sælger at blive ansvarsfri i relation til fejl og mangler, hvis han inden købsaftalen er underskrevet:

  • Får udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport,
  • Får indhentet tilbud om ejerskrifteforsikring til køber. Læs mere om ejerskifteforsikring her,
  • Derudover skal sælger give køber et uigenkaldeligt tilsagn om at betale et beløb svarende til halvdelen af den samlede præmie på ejerskifteforsikringen,
  • Afslutningsvis skal sælger tydeligt gøre køber opmærksom på den ansvarsfritagelse, der følger af de ovenfor nævnte handlinger. Dette anføres typisk i et bilag til købsaftalen.

I de tilfælde, hvor Huseftersynsordningen finder anvendelse, kan sælger ikke i stedet benytte sig af en ansvarsfraskrivelse i købsaftalen. Dette vil medføre ugyldighed efter forbrugerbeskyttelsesloven § 21 a.

Når Huseftersynsordningen anvendes, medfører det, at sælger vil være ansvarsfri for mangler ved selve bygningen, men også for eventuelle fejl og mangler i el-, ventilation-, varme- og sanitetsinstallationer. Sælger er i så fald fritaget for ansvar både i det tilfælde, hvor installationerne ikke er funktionsdygtige, men også i det tilfælde, hvor installationerne er ulovlige efter offentlig retlige forskrifter.

Specielt ved ejerlejligheder

Det er ikke muligt at benytte sig af Huseftersynsordningen på ejerlejligheder. Derfor er udgangspunktet for ejerlejligheder, at sælger hæfter for skjulte fejl og mangler i op til 10 år efter salget.

Sælgers ansvar uden for Huseftersynsordningen

Det er vigtigt at være opmærksom på, at sælger efter Huseftersynsordningen kun er ansvarsfri i forhold til mangler ved ”bygningerne”. Det betyder, at sælger stadig hæfter for mangler ved grunden.

Derudover har sælger ansvaret for forhold, der strider mod f.eks. offentligretlige regler, der ikke omhandler el-, varme-, ventilation eller sanitetsinstallation, idet sælger er ansvarsfri for fejl og mangler ved disse installationer i medfør af Huseftersynsordningen.

Hertil kommer, at sælger heller ikke vil være ansvarsfri for fejl og mangler ved stikledninger, herunder også kloakker. Dette gælder dog ikke, hvis forholdet burde have været omtalt i tilstandsrapporten.

Det ansvar, sælger har for forhold udenfor Huseftersynsordningen, er som udgangspunkt omfattet af en forældelsesfrist på 3 år. Denne frist regnes typisk fra overtagelsesdagen alternativt fra det tidspunkt, hvor køber fik eller burde have fået kendskab til manglen.

Det er efterfølgende køber, der skal påberåbe sig manglen inden rimelig tid, efter køber har eller burde have konstateret manglen.

Den absolutte forældelsesfrist er 10 år, hvilket medfører, at eventuelle krav som følge af fejl og mangler forældes efter 10 år, uanset om køber har kendskab til forholdet eller ej. For forurening er den absolutte forældelsesfrist dog fastsat til 30 år.

Specielt ved nedrivning

Ikke sjældent sælges en ejendom til nedrivning. I sådanne tilfælde kan man som sælger vælge at skrive i købsaftalen, at ejendommen sælges med nedrivning som formål, og at købesummen derfor svarer til grundens værdi. Dette er typisk for at spare omkostningerne til tilstandsrapport, elinstallationsrapport samt halvdelen af præmien til ejerskifteforsikringen.

Det kan dog skabe flere problemer at skrive dette i købsaftalen – f.eks. i det tilfælde, hvor køber ændrer mening, og alligevel ikke river huset ned. Derudover kan der være nogle skatteretlige forhold, der skal tages hensyn til i sådanne tilfælde.

Det må derfor anbefales, at man som sælger er varsom med, hvad der skrives i købsaftalen.

Sælgers risiko for erstatningsansvar

I forbindelse med køb og salg af en ejendom er der risiko for, at sælger bliver erstatningsansvarlig, hvis sælger har handlet groft uagtsomt i forhold til fejl og mangler ved ejendommen. Det er eksempelvis, hvis sælger groft har tilsidesat den loyale oplysningspligt.

Sælgeransvarsforsikring

Da sælger som udgangspunkt har ansvaret for fejl og mangler ved den solgte ejendom, kan det være relevant for sælger at tegne en sælgeransvarsforsikring. Du kan læse mere om sælgeransvarsforsikringen her.

Har du brug for hjælp?

Når du skal sælge din bolig, har du brug for en boligadvokat, der kan hjælpe dig med at gennemgå købsaftalen, således at du som sælger opnår den bedst mulige retsstilling. Hos Husadvokaten.com har vi hjulpet folk med bolighandler siden 1987. Vi har mange erfarne og dygtige boligadvokater, som står klar til at yde juridisk bistand til dig, der skal sælge. Du er velkommen til at kontakte os for mere information – vi giver dig gerne et råd, hvis det er alt, du har brug for.