Boligadvokat / Artikler / Ejendomshandel generelt / Advokatforbehold

Advokatforbehold

Johan Johnsen

Advokat (H)/ partner

15. maj 2024 —

Læs om Johan

Inden du underskriver en købsaftale, skal du sikre dig, at der er et advokatforbehold indskrevet i købsaftalen. Hvis du er i det mindste i tvivl, bør du kontakte en advokat, der kan hjælpe dig med at gennemgå købsaftalen og få indsat advokatforbehold heri. På den måde undgår du uforudsigelige og ubehagelige overraskelser ved din bolighandel.

Herunder finder du en grundig oversigt over relevante emner om advokatforbehold. Hvis du har spørgsmål til advokatforbeholdet, er du meget velkommen til at ringe til os på 70 10 13 30.

Hvad er et advokatforbehold?

Et advokatforbehold er en såkaldt klausul i købsaftalen, hvor en køber eller sælger ved overdragelse af fast ejendom har mulighed for at rådføre sig og opnå godkendelse af en advokat, inden aftalen anses for bindende.
Det er dog som regel oftest køber, der bruger denne mulighed. Dette kan ske selvom køber – eller sælger – allerede har skrevet under på købsaftalen. Normalt vil man se en underskrift som bindende efter almindelige aftaleretlige regler. En part kan derfor indsætte advokatforbeholdet i købsaftalen og bibeholde en mulighed for at træde ud af aftalen, hvis advokaten ikke mener, at aftalen kan godkendes. Det giver også køberen den fordel, at vedkommende ikke skal betale 1 % af købesummen i godtgørelse til sælgeren, hvis køberen fortryder og med andre ord anvender sin lovbestemte fortrydelsesret.

Hvordan skal et advokatforbehold formuleres?

Advokatforbeholdet kan enten være udformet generelt eller specifikt. Er der tale om et specifikt forbehold, kan dette f.eks. være begrænset til kun at vedrøre det juridiske aspekt af købsaftalen. Hvorimod et generelt forbehold kan formuleres til at omfatte aftalen og handlen i sin helhed. Advokaten kan med et generelt advokatforbehold dermed også tage stilling til sin klients eller handlens økonomiske forhold – f.eks., hvis der ved aftalen udstedes et sælgerpantebrev. Det er desuden blevet fastlagt i retspraksis, at et advokatforbehold ikke skal fortolkes indskrænkende. Dette udgangspunkt er forudsat, at der ikke er andet angivet i kontrakten.

Eksempel fra tidligere

Dette kan bl.a. ses i dommen U 1989.748 H. Sagen omhandlede en køber af et 70 år gammelt sommerhus. Køber havde underskrevet slutsedlen med det samme. Efter telefonisk kontakt med sin advokat tilføjede køber dog: ”Købers underskrift er betinget af berigtigende advokats godkendelse i sin helhed.” Højesteret udtaler følgende i dommen: ” [købers] underskrift på slutsedlen var gjort betinget af godkendelse fra hans advokat. Forbeholdet var efter sin formulering generelt, og der er ikke grundlag for at fortolke det indskrænkende. Få dage senere meddelte advokaten, at handelen ikke kunne godkendes. Højesteret tager herefter appellantens principale påstand til følge.”

Advokatforbeholdet giver dermed mulighed for at kunne træde tilbage fra en aftale, som parten egentlig allerede har indgået ved sin underskrift.

Sælgers advokatforbehold i købsaftalen

Sælger har på samme måde som køber mulighed for at tage et advokatforbehold. Sælgers advokatforbehold giver sælger muligheden for at gennemgå købsaftalen med sælgers repræsentant. Dermed giver advokatforbeholdet sælger en mulighed for at træde tilbage fra handlen. Det kan din boligadvokat rådgive dig om.

Er et advokatforbehold nødvendigt?

Inden du vælger at underskrive købsaftalen, er det vigtigt, at du sikrer dig, at der er et advokatforbehold indskrevet i købsaftalen. En underskrift fra en køber er nemlig som udgangspunkt et tilbud. Det tilbud kan sælger vælge om denne ønsker at acceptere eller ej.

Efter de aftaleretlige regler er et tilbud bindende for afgiver, jf. aftalelovens § 1. Det betyder at en tilbagekaldelse uden et advokatforbehold indskrevet kun kan ske, hvis tilbagekaldelsen kommer frem til sælger før tilbuddet, jf. aftalelovens § 7.

Det er derfor ikke lovbestemt, at man skal have et advokatforbehold, det er blot noget der anbefales, da et advokatforbehold er en mulighed for køber eller sælger for at træde tilbage fra aftalen, selvom de har underskrevet købsaftalen.

Advokatforbeholdet sikrer yderligere en omkostningsfri tilbagetrædelsesadgang, da det er en fritagelse for at skulle svare godtgørelse til modparten, hvis man fortryder aftalen. Hvis man fortryder aftalen skal der med andre ord kun udarbejdes salær til den pågældende advokat for brug af tid på at gennemgå den underskrevet kontrakt.

Derudover er et advokatforbehold en fordel i forbindelse med køb af fast ejendom til erhverv. Det skyldes, at der i erhvervsmæssige handler ikke er givet den samme fortrydelsesret som i forbrugerkøb, jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 8, stk. 1, jf. § 1, stk. 1. Køber eller sælger af erhvervsejendomme får derfor en fortrydelsesret, der er næsten omkostningsfri.

Er det muligt at fortryde et boligkøb ved indsættelse af et advokatforbehold?

Et advokatforbehold er netop en mulighed for køber eller sælger for at fortryde den underskrevne købsaftale. Det er som ovenfor nævnt et forbehold for at sælger eller køber kan lade deres advokat gennemgå købsaftalen efter at have underskrevet købsaftalen.

Den endelige aftale er derfor betinget af, at eksempelvis købers advokat kan godkende købsaftalen. Hvis advokaten ikke kan godkende aftalen er det altså muligt at fortryde boligkøbet.

Advokatforbeholdet har en frist, der skal overholdes, og advokaten har derfor mulighed for indtil da at komme med eventuelle indsigelser.

Advokatforbehold versus bankforbehold

Hvor et advokatforbehold vedrører den situation, at din advokat ikke kan/vil godkende handlen, vedrører et bankforbehold den situation, at din bank ikke vil godkende finansieringen af boligen.

Bankforholdet giver dig mulighed for at træde tilbage fra bolighandlen, såfremt du ikke kan opnå bankens godkendelse til boliglånet. Det gælder også selvom aftalen er underskrevet af begge parter. Banklånet sikrer derfor, at du omkostningsfrit kan træde ud af aftalen, hvis din bank mener, at aftalen ikke er økonomisk ansvarlig.

Dog er det vigtigt at bemærke, at et bankforbehold typisk har en frist på 5-10 hverdage.

Advokatforbehold – sådan kan det formuleres

Det er køber eller henholdsvis sælgers eget ansvar at få skrevet et advokatforbehold ind i købsaftalen. Dette er ikke en standardklausul, men noget parterne selv må udfærdige. Forbeholdet kan f.eks. være udarbejdet på følgende måde:

Købers underskrift på nærværende købsaftale er betinget af, at købers advokat kan godkende købsaftalen i sin helhed. Godkendelse skal være meddelt sælgers ejendomsmægler senest den _____ kl. XX:XX.

Ovenstående formulering er et eksempel på et generelt advokatforbehold. Dette giver advokaten mulighed for at tage stilling til flere aspekter af købsaftalen end kun det juridiske.

Et advokatforbehold kan være generelt eller specifikt. Er det specifikt, er det begrænset til kun at omhandle en særlig bestemt del af aftalen, mens et generelt forbehold omfatter hele købsaftalen.

Som udgangspunkt vil et advokatforbehold være generelt, medmindre andet er bestemt. Dette er også den mest almindelige model, da et generelt forbehold selvsagt giver en generel og dermed bredere beskyttelse og fortrydelsesret ved huskøb.

Efter de aftaleretlige regler er det vigtigt, at forbeholdet i købsaftalen bliver formuleret klart og tydeligt. Er du i tvivl om formuleringen af advokatforbeholdet i din forstående købsaftale, er du velkommen til at kontakte Husadvokaten.com til en gratis indledende samtale om dit boligkøb.

Hvilke fordele er der ved et advokatforbehold?

I dansk ret er en underskrift fra køber, som udgangspunkt, lig med et tilbud, som sælger herefter kan vælge, om denne ønsker at acceptere eller ej. Det følger hermed også af de aftaleretlige regler, at et tilbud er bindende for afgiver, jf. aftaleloven § 1. Det betyder, at en tilbagekaldelse kun kan ske, hvis tilbagekaldelsen kommer frem hos sælgeren før tilbuddet, jf. aftaleloven § 7.

Advokatforbeholdet giver køber eller sælger mulighed for at træde tilbage fra aftalen, selvom købsaftalen allerede er underskrevet. Forbeholdet sikrer yderligere en omkostningsfri tilbagetrædelsesadgang, da det betyder en fritagelse for at skulle svare godtgørelse til modparten, hvis man vil fortryde aftalen. Der skal altså kun udarbejdes salær til den pågældende advokat til den advokaten har brugt på at gennemgå kontrakten.

Derudover er advokatforbeholdet en fordel i forbindelse med køb af fast ejendom til erhverv. Det skyldes, at der i erhvervsmæssige handler ikke er givet den samme fortrydelsesret som i forbrugerkøb, jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 8, stk. 1, jf. §1, stk. 1. Køber eller sælger af erhvervsejendomme får således en fortrydelsesret, som ydermere er næsten omkostningsfri.

Advokatforbeholdet versus lovbestemt fortrydelsesret

Ved erhvervelse af fast ejendom er der i forbrugerforhold tildelt køberen en lovbestemt fortrydelsesret, jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. I det følgende blot kalde ”LFFE”. For at der efter LFFE kan være tale om forbrugerkøb af fast ejendom, skal der være tale om køb af en fast ejendom, hvor ejendommen hovedsageligt har været anvendt til beboelse for sælgeren eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen, jf. LFFE §1, stk. 1.

Hvornår kan køber træde tilbage fra en ejendomshandel?

Førend køberen kan træde tilbage fra handelen skal betingelserne i LFFE §§ 8-11 være opfyldt indenfor en frist på 6 hverdage:

1. Køberen skal efter aftalens indgåelse, give sælgeren skriftlig meddelelse om, at køberen vil træde tilbage fra aftalen (§ 8)
2. Køberen skal, hvis tinglysning af ejendommen har fundet sted, afmelde denne (§ 9)
3. Har køber taget ejendommen i brug, skal den gives tilbage i sælgers rådighed (§ 10)
4. Godtgørelsen på 1% af købesummen skal betales til sælger (§ 11)

Den lovbestemte fortrydelsesret er således noget mere omkostningsfuld for køberen, end advokatforbeholdet.

Ved at rådføre dig med en boligadvokat og indskrive et advokatforbehold i købsaftalen, sikrer du også, at ugunstige forhold, som du som køber ikke selv havde opdaget, bliver opdaget og håndteret hensigtsmæssigt.

Anvendelse af advokatforbeholdet i købsaftalen

Hvad er fristen for et advokatforbehold?

Det er ikke et krav for advokatforbeholdets gyldighed, at der er fastsat et tidspunkt for, hvornår advokaten senest kan komme med en meddelelse, om hvorvidt købsaftalen er godkendt eller ej. Det er efter retspraksis fastslået, at advokaten skal give meddelelse inden for en vis kort frist. Hvis dette ikke opfyldes, vil forbeholdet falde bort. Aftalen vil hermed kunne anses som indgået af køber eller henholdsvis sælger.

Det har i praksis været diskuteret, hvordan fristen skulle fortolkes. Dette blev behandlet i dommen U 1994.13 V, hvor sælger havde indsat et advokatforbehold. Forbeholdet blev først gjort gældende 1 måned efter aftalens indgåelse.

I praksis er den normale betænkningstid blevet fastslået til at være omkring 3-6 dage. Betænkningstiden afhænger også af, hvor kompliceret et forhold der er tale om. Er der tale om en kompliceret købsaftale af en større erhvervsejendom, kan dette give begrundelse for en længere betænkningstid.

Hvem kan rådgive om advokatforbeholdet?

Som nævnt skal køber eller sælger selv være opmærksomme på at få indført et advokatforbehold i købsaftalen. Det er ikke en standardklausul i købsaftalen. Det er oftest i forbrugerkøb af fast ejendom, at man lægger vægt på anvendelsen af advokatforbeholdet. I disse sager kan man derfor støde på situationer, hvor den part, som har indsat advokatforbeholdet, har brugt sit netværk og fået hjælp af en person, der har en juridisk baggrund af en eller anden slags.

Den part, som ønsker at anvende advokatforbeholdet, vil være forpligtet til at bruge en beskikket advokat. Fordelen ved dette er, at parten vil blive givet en kompetent rådgivning af en person, som har den rette viden om gældende lov og retspraksis.

Nogle virksomheder har en juridisk afdeling eller har tilknyttet en jurist. Disse vil ikke kunne anvende denne person eller afdeling til rådgivning om advokatforbehold. Uanset hvor kompetent vedkommende måtte være, da personen ikke er blevet beskikket og har en advokatbestalling, jf. retsplejelovens §119, stk. 1. Virksomheden er herved nødsaget til at søge rådgivning udefra.

Hvad er rådgiverforbeholdet?

En mulig løsning på dette problem kan i stedet være at angive et rådgiverforbehold. Her ønsker man i stedet, at ens rådgiver ser aftalen igennem for godkendelse. Her vil persongruppen være udvidet til at kunne omfatte flere former for rådgivere, og ikke kun den fastlagte definition som en advokat indeholder.

Det aftaleretlige aspekt

Ud over kriterierne for den anvendte rådgivning, skal klausulen ligeledes opfylde de aftaleretlige regler, når man ønsker at indføre yderligere betingelser i en købsaftale. Forbeholdet skal som konsekvens heraf fremstå klart og tydeligt i aftalen. Formuleringen skal være klar og præcis, så modparten er klar over, hvilken form for forbehold, man ønsker at tage. Her kan det igen nævnes som anført i afsnit 1, at hvis man ønsker at lade sin advokat tage stilling til hele aftalen, skal dette gøres klart og tydeligt i formuleringen. Dette kan som nævnt gøres ved at anføre: ”… aftalen i sin helhed”. På denne måde forbeholder man sig hermed retten til, at advokaten kan tage stilling til hele købsaftalen. Uanset om der er tale om økonomiske forhold, eller om det er det juridiske aspekt af købsaftalen, kan advokaten påberåbe sig dette, og parten vil således kunne træde tilbage fra købsaftalen.

Hvilken betydning får formuleringen i praksis?

I dommen U 1991.393 H blev det fastslået, hvor afgørende formuleringen af forbeholdet er, idet køber anførte at: ”hans advokat ikke har bemærkninger vedrørende nærværende slutseddels juridiske indhold”. Landsretten gjorde hermed følgende bemærkning til forbeholdet: ”Slutsedlens § 11, stk. 2, giver kun sagsøgte ret til at træde tilbage på grund af selve slutsedlens juridiske indhold, og sagsøgerens eventuelle fortielse af væsentlige oplysninger om ejendommens tilstand hører ikke herunder”. Dette bliver yderligere fastholdt i Højesteret: ”Under disse omstændigheder kan der ikke tillægges advokatens indvendinger mod slutsedlen en sådan vægt, at de kan begrunde tilbagetræden fra handelen i henhold til advokatforbeholdet i slutsedlens § 11, stk. 1”.

Efter de aftaleretlige regler er det derfor vigtigt, at forbeholdet i købsaftalen bliver formuleret klart og tydeligt. Hvis man ønsker at rådføre sig med en advokat om andet end selve det juridiske, skal forbeholdet formuleres, således at forbeholdets tages for aftalen i sin helhed.

Hvad kan påberåbes?

Som nævnt, er det nødvendigvis ikke kun det juridiske, som en advokat skal se på og kan påberåbe ved anvendelse af advokatforbeholdet og efterfølgende tilbagetrædelse fra købsaftalen. Det kan diskuteres, hvor meget der i praksis kræves, for at kunne udøve tilbagetrædelsesretten. Problemstillingen ved om der kan kræves en saglig begrundelse eller ej, afhænger af, om der er angivet et generelt eller et specifikt advokatforbehold.

I teorien er der angivet to forskellige standpunkter: Det ene standpunkt anfører, at der ikke er begrundelsespligt, og det andet angiver at der foreligger en begrundelsespligt. Du kan læse mere om dette herunder.

Ingen begrundelsespligt

Er det ikke angivet i forbeholdet, at der kræves en begrundelse, så kan dette være ensbetydende med, at advokaten kan afvise købet uden at give en egentlig begrundelse.

Eksempel fra tidligere

I forskellige sager fra retspraksis er der heller ikke taget stilling til advokatens begrundelse for at afvise købsaftalen. Det kan bl.a. ses i dommen U 1984.471 H, hvor Højesteret udelukkende udtaler: ”Dette generelle forbehold, som efter sagens oplysninger var velbegrundet, findes der ikke grundlag for at fortolke indskrænkende. Da advokaten ikke har godkendt slutsedlen, vil dommen allerede som følge heraf være at stadfæste.” Der bliver i dommen hermed ikke kommenteret yderligere på, om den begrundelse advokaten anførte var fyldestgørende, men der blev givet køberen medhold udelukkende pga., at advokaten ikke godkendte slutsedlen.

Ud fra dette kan man således muligvis fra retspraksis udlede, at advokaten har mulighed for blankt at afvise købsaftalen uden at komme med en konkret eller saglig begrundelse for at afvise aftalen. Men et andet standpunkt angiver, at det ikke er muligt for advokaten at afvise aftalen uden at give en saglig begrundelse herfor.

Hvad er det generelle advokatforbehold?

I forhold til et generelt formuleret advokatforbehold, så har det i teorien været diskuteret, om dette kan udnyttes som en gratis fortrydelsesadgang. Hertil om det er muligt at træde tilbage fra en købsaftale ved anvendelse af forbeholdet, uden at advokaten kommer med en saglig begrundelse for tilbagetrædelsen.

Hvad er det specifikke advokatforbehold?

Hvis der er tale om et specifikt advokatforbehold, så må advokaten påberåbe sig et eller flere forhold, som kan berettige til at undlade godkendelse af købsaftalen. Men de forhold advokaten anfører skal således også være inden for det område, som det specifikke forbehold vedrører. Hvis forbeholdet vedrører det juridiske område, kan advokaten ikke bruge køberens økonomiske forhold som saglig begrundelse, da det ikke har betydning for det juridiske spørgsmål i sagen.

Dette er også fastslået i retspraksis, hvor dommen U 1991.393 H, som blev behandlet i afsnit 4, angiver at ved de specifikke forbehold kan der kun gøres indsigelser gældende, som vedrører det specifikke forbehold.

Som nævnt tidligere var Højesterets begrundelse som følger: ”Under disse omstændigheder kan der ikke tillægges advokatens indvendinger mod slutsedlen en sådan vægt, at de kan begrunde tilbagetræden fra handelen i henhold til advokatforbeholdet i slutsedlens § 11, stk. 1.”

Ydermere kan denne dom også indikere, at ikke alle indsigelser kan anses for at være betydelige nok til at kunne afvise købsaftalen. Der blev yderligere præciseret i Højesteret: ”Det må lægges til grund, at det rådangreb, der var i tagkonstruktionen, kunne udbedres for ca. 5.000 kr. ekskl. moms og således var ganske ubetydeligt i forhold til købesummen, samt at der ikke var asbestloft i lagerhallen, og at der heller ikke havde været konstateret svampeangreb. Under disse omstændigheder kan der ikke tillægges advokatens indvendinger mod slutsedlen en sådan vægt, at de kan begrunde tilbagetræden fra handelen i henhold til advokatforbeholdet i slutsedlens § 11, stk. 1. Det tiltrædes derfor, at indstævnte har krav på erstatning for sit tab ved den uberettigede tilbagetræden.

Opsummering

Et advokatforbehold giver køber eller sælger nogle beføjelser, som de ellers ikke ville have. Det giver en mulighed for at kunne få vurderet et boligkøb, selvom man egentlig har skrevet under på købsaftalen. Forbeholdet er simpelt at få indført i købsaftalen. Man skal blot være opmærksom på at få det anført klart og tydeligt.

Forbeholdet giver fordele

Men uanset persongruppebegrænsningen så giver forbeholdet som sagt flere fordele, både til forbrugere, men også erhvervskøberen. Blandt andet i forhold til erhvervskøberen, så har denne ikke den lovbestemte fortrydelsesret, der er blevet tildelt forbrugere, jf. LFFE §8, stk. 1, jf. §1, stk. 1. Ligeledes er det en billigere måde for forbrugeren at kunne træde tilbage fra en aftale. Yderligere gives forbrugeren også en ekstra hjælp i en situation, der til tider kan være kompliceret. Det er hermed en sidste chance for at træde tilbage fra aftalen.

Endelig giver forbeholdet ikke kun mulighed for at træde tilbage fra aftalen grundet juridiske forhold. Men der kan trædes tilbage, hvis advokaten finder, at køberen ikke har økonomien til at købe et hus af den type. Der foreligger således mange fordele ved at indsætte et advokatforbehold i en købsaftale. Udover at tilbagetrædelsesretten bevares uanset underskrift fra køber eller sælger. Så vil den, der konsulterer en advokat, også kunne få rådgivning vedrørende hele forløbet for købet. Dermed ikke kun det juridiske i købsaftalen.