Advokatforbehold

Inden købsaftalen bliver underskrevet, bør du sikre dig, at der indskrevet et advokatforbehold. Advokatforbeholdet giver dig som køber ekstra tid til at lade en erfaren boligadvokat gennemgå aftalen. På den måde sikrer du, at aftalen er gunstig for dig, og du bevarer muligheden for at trække dig fra købet, skulle det blive nødvendigt.

Har du brug for en boligadvokat til at gennemgå din købsaftale? Vi er en del af Advokatgruppen, der siden 1987 har rådgivet både købere og sælgere indenfor ejendomsrettens mange aspekter. Kontakt os på tlf.: 70 10 13 30 eller udfyld vores kontaktformular – så ringer vi til dig. Den indledende samtale er gratis!

Herunder finder du en oversigt over de emner om advokatforbehold:

Boligadvokat

1. Hvad er et advokatforbehold?

En advokatforbeholdsklausul er en del af købsaftalen, der giver køberen eller sælgeren af fast ejendom mulighed for at konsultere en advokat og få godkendelse, inden aftalen bliver bindende. Normalt betragtes en underskrift som bindende i henhold til almindelige aftaleretlige regler, men ved at inkludere et advokatforbehold i købsaftalen kan en part forbeholde sig retten til at trække sig tilbage fra aftalen, hvis advokaten ikke mener, at aftalen bør godkendes.

Traditionelt er det oftest køberen, der benytter muligheden for et advokatforbehold, men også sælgeren kan gøre klogt i, at betinge sin accept af købsaftalen. Når aftalen betinges af at advokatforbehold, bliver advokatens godkendelse nemlig en betingelse for, at aftalen anses for indgået. Finder advokaten frem til, at aftalen på den ene eller den anden måde er ugunstig for sin klient, kan denne beslutte ikke at købsaftalen ikke skal godkendes, hvilket får den retsvirkning, at både sælger og køber stilles, som om aftalen aldrig havde fundet sted.

Trækker køber sig fra aftalen ved brug af advokatforbeholdet, skal denne ikke betale sælger noget – i modsætning til lovbestemte fortrydelsesret, hvor køber påkræves at betale 1% af købesummen ved tilbagekaldelse.

Sælgers advokatforbehold i købsaftalen

En sælger har også mulighed for at benytte sig af et advokatforbehold på samme måde som en køber. Med sælgerens advokatforbehold kan sælgeren sammen med deres repræsentantgennemgå købsaftalen. Dette forbehold giver sælgeren – på samme måde som køberen – mulighed for at trække sig tilbage fra handlen, hvis nødvendigt.

Da det oftest er sælgeren selv, i samarbejde med en mægler og/eller en boligadvokat, der har udarbejdet købsaftalen, vil denne dog som oftest være bekendt med aftalens indhold, som gerne skulle være formuleret til gunst for sælgeren. Det er altså ikke lige så risikabelt eller nødvendigt for en sælger, at sikre sig med et advokatforbehold, men dog altid en god idé.

En boligadvokat kan give dig mere konkret rådgivning, hvis du som sælger ønsker at gøre brug af advokatforbeholdet.

Hvordan skal et advokatforbehold formuleres?

Et advokatforbehold kan være generelt eller specifikt. Er det specifikt, er det begrænset til kun at omhandle en særlig bestemt del af aftalen, mens et generelt forbehold omfatter hele købsaftalen.

Som udgangspunkt vil et advokatforbehold være generelt, medmindre andet er bestemt. Dette er også den mest almindelige model, da et generelt forbehold selvsagt giver en generel og dermed bredere beskyttelse og fortrydelsesret.

Er et advokatforbehold nødvendigt?

Advokatforbehold er noget vi kraftigt anbefaler bliver indskrevet i købsaftalen. Det skyldes, at den underskrift der sættes på købsaftalen anses for et tilbud – og tilbud af bindende for afgiveren, jf. aftalelovens § 1. Dette er kendt som et ”haltende retsforhold”, hvor tilbudsgiveren (køber) er bundet overfor modtageren (sælger), men ikke omvendt. Først når modparten underskriver og dermed accepterer tilbuddet, er begge parter bundet af aftalen.

Muligheden for at tilbagekalde tilbud er meget snæver, og kan kun lade sig gøre, hvis tilbagekaldelsen kommer frem, før modparten bliver kendt med tilbuddet, jf. aftalelovens § 7. Dette meget korte tidsrum vil i de fleste tilfælde ikke være tilstrækkeligt, og køber vil herefter være tvunget til at benytte sig af den lovbestemte fortrydelsesret, som er bestemt i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, og som vil koste køber 1% af købesummen til sælger ved tilbagetrækning.

Kun ved at indsætte advokatforbeholdet i købsaftalen, får man en udvidet fortrydelsesret, og mulighed for at træde tilbage fra aftalen i en på forhånd fastsat tidsperiode efter underskrivelsen (oftest 3-5 hverdage).

Et advokatforbehold sikrer dig en omkostningsfri mulighed for at trække dig fra tilbuddet, da det frigør parterne fra at skulle betale godtgørelse til modparten i tilfælde af fortrydelse. Der skal kun betales salær til advokaten, for den tid denne bruger på at gennemgå den underskrevne kontrakt.

Køb af fast ejendom som erhvervsdrivende

Advokatforbeholdet har en meget vigtig funktion ved køb af fast ejendom til erhverv. Det skyldes, at man som erhvervsdrivende ikke har en lovbestemt fortrydelsesret ved køb af fast ejendom, som det er tilfældet for private.

Det er derfor helt centralt at der indskrives et advokatforbehold, da en erhvervsdrivende ellers ikke omkostningsfrit kan trække sig fra aftalen, når først der er skrevet under.

Advokatforbehold – et eksempel

Et advokatforbehold står ikke som udgangspunkt skrevet i en købsaftale. Derfor er det meget vigtigt, at man som køber eller sælger gør modparten bekendt med, at man ønsker et advokatforbehold indskrevet.

En mulig formulering af advokatforbeholdet kunne lyde således:

Købers underskrift på nærværende købsaftale er betinget af, at købers advokat kan godkende købsaftalen i sin helhed. Godkendelse skal være meddelt sælgers ejendomsmægler senest den _____ kl. XX:XX.

Ovenstående formulering er et eksempel på et generelt advokatforbehold. Dette giver advokaten mulighed for at tage stilling til flere aspekter af købsaftalen end kun det juridiske.

Efter de aftaleretlige regler er det vigtigt, at forbeholdet i købsaftalen bliver formuleret klart og tydeligt. Er du i tvivl om formuleringen af advokatforbeholdet i din forstående købsaftale, er du velkommen til at kontakte Husadvokaten til en gratis indledende samtale om dit boligkøb.

2. Hvilke fordele er der ved anvendelse af advokatforbeholdet?

I dansk ret er en underskrift fra køber som udgangspunkt lig med et tilbud, som sælger herefter kan vælge at acceptere eller ej. Der er som sagt meget snæver mulighed for at tilbagekalde et tilbud efter de aftaleretlige regler, og køber vil derfor som udgangspunkt være bundet af købsaftalen, og kan kun med godtgørelse til sælger og i nogen tilfælde mod erstatning, komme ud af aftalen.

Advokatforbeholdet har den klare fordel at tilbagetrædelse fra købsaftalen er omkostningsfrit i forholdet mellem køber og sælger, og kun salæret til den pågældende advokat skal betales. I forbindelse med køb af fast ejendom til erhverv er et advokatforbehold særlig fordelagtigt, da der ikke er en lovbestemt fortrydelsesret, som der er det for private.

3. Advokatforbeholdet contra lovbestemt fortrydelsesret

Ved erhvervelse af fast ejendom er der i forbrugerforhold tildelt køberen en lovbestemt fortrydelsesret, jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. I det følgende blot kalde ”LFFE”. For at der efter LFFE kan være tale om forbrugerkøb af fast ejendom, skal der være tale om køb af en fast ejendom, hvor ejendommen hovedsageligt har været anvendt til beboelse for sælgeren eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen.

Hvornår kan køber træde tilbage fra en ejendomshandel?

Førend køberen kan træde tilbage fra handelen skal betingelserne i LFFE §§ 8-11 være opfyldt indenfor en frist på 6 hverdage:

  1. Køberen skal efter aftalens indgåelse, give sælgeren skriftlig meddelelse om, at køberen vil træde tilbage fra aftalen (§ 8)
  2. Køberen skal, hvis tinglysning af ejendommen har fundet sted, afmelde denne (§ 9)
  3. Har køber taget ejendommen i brug, skal den gives tilbage i sælgers rådighed (§ 10)
  4. Godtgørelsen på 1% af købesummen skal betales til sælger (§ 11)

Den lovbestemte fortrydelsesret er således noget mere omkostningsfuld for køberen, end advokatforbeholdet.

Ved at rådføre dig med en boligadvokat og indskrive et advokatforbehold i købsaftalen, sikrer du også, at ugunstige forhold, som du som køber ikke selv havde opdaget, bliver opdaget og håndteret hensigtsmæssigt.

4. Anvendelse af advokatforbeholdet i købsaftalen

Hvad er fristen for et advokatforbehold?

Det er ikke et krav for advokatforbeholdets gyldighed, at der er fastsat et tidspunkt for hvornår godkendelsen fra advokaten skal være givet. Retspraksis (tidligere afgørelser ved domstolene) har dog fastslået, at advokaten skal give meddelelse indenfor en kortere frist, hvis forbeholdet skal kunne gøres gældende. Venter man for længe, vil forbeholdet bortfalde og dermed også retten til at fortryde og trække sig fra købsaftalen.

I praksis er den normale betænkningstid fastslået til omkring 3-6 dage. Betænkningstiden afhænger også af, hvor kompliceret en købsaftale der er tale om. Køb af en større erhvervsejendom, kan være grundlag for at acceptere en længere betænkningstid, end ved mere simple private boligkøb. Der vil dog som oftest indskrives et fristtidspunkt i advokatforbeholdet, hvorfor dette fortolkningsdilemma ikke får megen relevans.

Hvilke professioner kan anvendes som rådgivning til advokatforbeholdet?

Som nævnt er det at indskrive et advokatforbehold i købsaftalen ikke en standardklausul i købsaftalen, men noget man selv må gøre krav på ved den enkelte handel.

Det er ofte ved forbrugerkøb af fast ejendom, der lægges vægt på anvendelsen af advokatforbeholdet. Der er altså tale om aftaler, der er indgået mellem helt almindelige mennesker, hvorfor det er almindeligt set, at parterne benytter deres netværk eller får hjælp af en ’ven’ med juridisk erfaring.

Men deraf kan spørgsmålet om hvem der kan agere rådgiver og godkende et ”advokatforbehold”. Er det kun personer med advokatbestalling, der kan anvendes som juridisk rådgivning ved påberåbelse af advokatforbehold, eller kan også jurister eller andre med kendskab til lovgivningen træde til?

Retsplejelovens §§ 119 og 120

Det er i retsplejelovens § 119 angivet, at en advokat skal være beskikket af justitsministeren. Hertil har vedkommende opfyldt nogle i bestemmelsen videre fastsatte kriterier, for at kunne opnå beskikkelsen.

Derudover fastsættes det i retsplejelovens § 120, at ’advokat’ er en beskyttet titel og derfor ikke kan tages i brug af en person, der ikke har opnået beskikkelse. I denne sammenhæng vil det således betyde, at personen ikke kan udøve advokatvirksomhed, og dermed heller ikke give juridisk rådgivning ved købsaftaler eller antages til påberåbelse af advokatforbehold.

Kun beskikkede advokater kan altså antages til godkendelse af advokatforbehold, hvorfor virksomheder der har egne jurister ansat, ikke kan benytte sig af disse til opgaven, men må søge advokatbistand anden steds.

Hvad er rådgiverforbeholdet?

En mulig løsning på dette problem kan i stedet være at angive et ‘rådgiverforbehold’. Her ønsker man i stedet, at ens rådgiver gennemser og godkender aftalen. Persongruppen vil her være udvidet til at kunne omfatte flere former for rådgivere end advokater.

Det aftaleretlige aspekt

Ønskes der indført yderligere betingelser i en købsaftale, skal disse – som alle andre aftaler – overholde de aftaleretlige regler. Formuleringen af forbeholdet skal være klar og præcis, så modparten er klar over, hvilken form for forbehold der er tale om.

Hvis man eksempelvis ønsker at lade sin advokat tage stilling til hele aftalen, skal dette fremgå tydeligt, ved at benytte formuleringer som ”aftalen i sin helhed” eller lignende. Er der taget et sådant generelt forbehold, kan advokaten, anset om der er tale om økonomiske forhold eller juridiske aspekter af købsaftalen, påberåbe sig dette, og du vil som sælger eller køber kunne træde tilbage fra købsaftalen.

5. Hvad kan påberåbes?

Spørgsmålet om, hvorvidt der kræves en begrundelse for anvendelsen af advokatforbeholdet, og i så fald, hvilket grundlag der er tilstrækkeligt, har været oppe at vende gennem tiden. Skal en advokat have et sagligt grundlag for ikke at give sin godkendelse af købsaftalen, eller er der fri mulighed for at fratræde købsaftalen indenfor fristen af forbeholdet?

Der foreligger som udgangspunkt ingen begrundelsespligt for advokaten, og har altså ret til at gøre advokatforbeholdet gældende uanset begrundelsen. Medmindre krav om begrundelse eller lignende indskrænkninger er formuleret i forbeholdet, kan der altså ikke fra et aftaleretligt synspunkt opstilles nogen generel regel om begrundelsespligt.

Det generelle advokatforbehold

Domstolenes holdning til spørgsmålet har divergeret gennem tiden, men denne udvidede fortolkning, er hvad nyligere retspraksis har benyttet. Ved generelle advokatforbehold vil enhver saglig begrundelse fra advokaten om ikke at indtræde i aftalen anses for tilstrækkeligt. Advokaten kan altså gøre ethvert relevant gældende i sin indsigelse.

Det specifikke advokatforbehold

Når et forbehold er specifikt, vil en påberåbelse af advokatforbeholdet skulle ske med begrundelse indenfor det specifikke område, forbeholdet vedrører. Det får den betydning, at et juridisk forbehold ikke kan påberåbes med køberens økonomiske forhold som begrundelse, da dette ikke vedrører det det forbehold der er taget i købsaftalen.

Søg juridisk rådgivning

Et advokatforbehold giver en boligkøber eller -sælger udvidet mulighed for at trække sig fra en ugunstig købsaftale, op letter den økonomiske byrde, der ellers ligger på køberen ved brug af den lovbestemte hæveadgang.

Advokatforbeholdet giver dig muligheden for at lade en erfaren boligadvokat gennemse din købsaftale, så du ikke bliver bundet af et unødvendigt økonomisk eller juridisk byrdefuldt køb.

Har du spørgsmål til advokatforbeholdet eller brug for en til at gennemse din købsaftale? Husadvokaten er en del af Advokatgruppen, der har hjulpet folk trygt i hus siden 1987. Kontakt os i dag på 70 10 13 30 eller udfyld kontaktformularen hér på siden, for en uforpligtende og gratis første samtale.